カリフォルニアに引っ越してきてはや4年。最初はレントで、そのうち値段がもう少し下がったら家を買いましょうと思いつつ、結局値段はそれほど下がらないままリバウンド。今度は一転してマルチプル・オファーと競合する日々。この4年間、オンラインでさまざまな不動産情報を見てきましたが、私のお気に入りはなんといってもRedfin。情報がもっとも多く、比較分析にはもってこいのサイトです。不動産エージェントを通してでしか得られなかったような情報を、消費者が自由に見ることができるようになったわけで、まさにExpediaが旅行業界を変えたように、Redfinは不動産業界を変えるか・・と期待をこめて利用していました。情報を閲覧するだけでなく、このところ、実際にRedfinを通して4件ほどオファーを出してみましたが、そこでふと思ったことがあります。やっぱり不動産は、不動産エージェントが牛耳っている・・ということです。
Redfinの魅力
Redfinは、つねにリスティングをアップデートしていて、物件がMLSにリストされるとほぼ時間差がなくRedfinにもリストされます。物件ページには、MLSの情報に加えて、過去のセールス履歴、タックス記録、現在の推定市場価格、物件を見に行ったエージェントのコメント、ストリート・ビューの写真、東西南北からの航空写真、エリアの過去のセールス履歴に基づいたその家の推定価格算出機能など、さまざまな情報が詰まっています。
Redfinは売主、買主への情報の流れを促進し、個人が情報収集・分析できるプラットフォームをつくるとともに、不動産取引において本当にサポートが必要な部分だけをRedfinが提供することで、不動産売買コミッションの一部を顧客に払い戻すというしくみをとっています。
アメリカの不動産取引のブローカーコミッションは地域によって差がありますが、全国平均だと家の売値の5.4％(2011年)だそうです。アメリカの場合は、売主がそのすべてを支払い、買主と売主の双方のエージェントでそれを折半するというしくみですが、ちなみに他国の中には売主と買主の間に仲介人が一人入るだけで、コミッションが１％から２％という国もあります。イギリスやオランダなどがそうです。日本は、買主と売主双方がそれぞれのエージェントに３％を支払うというのがデフォルトのようですね。そう考えると、アメリカは比較的コミッションが高いうえ、そのすべてを売主が負担するわけですから、売りたい人にとってはなかなか厳しい国といえます。
Redfinの売りは。。。
- 給料ベース： 販売コミッションベースではなく、顧客満足によって決まる給与ベースで動くエージェント。結果として顧客のニーズを中心にした、売買を急がないサービス提供が可能に。
- 分業専門性： 家を見せたりオープンハウスをするエージェントと、オファーからクロージングまでを担当するエージェントが分かれており、後者はさらに、買主専門のエージェントと売主専門のエージェントに分かれている。この分業によりそれぞれの専門分野の経験に長けたエージェントが、高品質のサービスを提供をすることが可能に。実際、我が家のエージェントは、過去12ヶ月で30件もクローズしており、これは1ヶ月に2.5件の割合。結果的に、ローカル不動産市場への深い洞察と豊かな経験につながるというのがRedfinのPRしているところ。
- チーム体制： Redfinはチーム体制をとっているので、ひとりのエージェントにコンタクトがとれないときでも、必ずバックアップしてくれるエージェントがいる。
- 気兼ねなし： 好きな家を好きなだけ見ることができる。不動産エージェントからの連絡を待つのではなくて、自分で情報をサーチし見たい家があればオンラインで家のツアーを予約できる。家を見せるエージェントはそれが仕事で給料をもらっているので、家を売らねばコミッションが入らないわけではなく、顧客は何件でも好きなだけ気兼ねせず見ることができる。
- すべてオンラインで： オファーをすると決めたら、これまたオンラインでリクエストを出せる。条件を入力すると、担当エージェントから契約書が送られてくるので、これもオンラインでサイン。ローンのApproval Letterや銀行の残高証明などの書類はアップロード。わからないことがあれば、電話あるいはe-mailでエージェントに聞くと、（きっとこのレスポンスタイムも成績評価されるのでしょう）驚くスピードで返事が返ってくる。
- 大きな節約： 家を売るなら、販売コミションが少なくて済む。地域によるが従来の不動産エージェントなら2.5％のコミッションをとるところ、Redfinは1.5％。差額の１％はオーナーのポケットへ。$500,000なら$5,000の節約となる。反対に、家を買うなら、Redfinからリファンドが受けられる。リファンドの大きさは家の価格によって決まり、$500,000の家なら$4,000超、$700,000なら$7,000ほど。
Redfinは不動産エージェントを干したか
不動産オンラインサイト以前は、私たちは不動産エージェントを通してでしか物件情報やマーケットデータを得ることができませんでした。情報を持っているエージェントにコンタクトすることは、不動産取引の最初の一歩でした。不動産オンラインサイトはRedfin以外にも、ZillowやTruliaなどがあり、いまや家を売りたい買いたいというニーズがある人の90％が、まずはオンラインで何らかの情報収集をはじめるという時代になりました。物件情報だけはなく、地域の安全性や学校の良し悪しなどもすぐにオンラインで見られるようにもなりました。
Expediaで始まった旅行予約サイトが従来の予約エージェントに打撃を与えたように、Redfinが従来の不動産エージェントに打撃を与えたかというと・・・どうやらそういうデータはないというのが結論です。
過去数年の不動産エージェントのコミッションはかなり安定しており、減少してきたというデータはありません。また、不動産エージェントを使う人が減ってきたというデータもありません。Redfin本社があるシアトル市場で、Redfinのマーケットシェアはたったの３％、その他の都市部マーケットでのRedfinのシェアはすずめの涙ほど。その成長は予想よりもゆっくりであり、その上この会社はまだ利益を見ていません。
Stickyな関係
その理由は、不動産売買が成り立つためにはふたりの不動産エージェントが協力せねばならないということのようです。不動産売買はそれをビジネスにしている人でない限り、一生涯のうちにそう何度もあるものではありません。そういう意味でなかなか「慣れ」がたまらず、つまり売主・買主は素人です。売る・買うの最終的決断はもちろん売主・買主にあるわけですが、どうしても経験のあるエージェントの意見を頼りにするようになるわけで、エージェントの売主・買主に対する影響力というものはかなりあるようです。
エージェントの働きかけで売主が低い売値をアクセプトしたり、買主が高い買値をアクセプトしたりすることが実際にあるというリサーチもあります。双方のエージェントは取引を成立させるためにコミュニケートしながら、それぞれの顧客を導いていくわけです。この点でRedfinなどのディスカウント・エージェントには大きなディスアドバンテージがあり、従来の不動産エージェントに｢締め出し｣を喰らうというようなこともありえるとする専門家もいます。旅行業界は、「買い手である消費者」と「売り手であるサービス提供者」という1対１の関係ですけども、不動産業界の場合、買主と売主の間にふたりの仲介者がいるということがネックになり、なかなか「破壊」が起こらないということなのでしょう。
我が家の例
オープンハウスなどで家を見に行くとすぐ、“Do you work with an agent already?”と売主のエージェントに聞かれるので、”Yes, we work with Redfin.”と返事すると、ネガティブな返答が（返答といわないまでも、ネガティブな雰囲気が）返ってくることがよくあります。「RedfinにはMLSのうち一部しか掲載されていない」（つまり、従来のエージェントを使ったほうがいい・・ということ。これは、ウソ。すべてのMLSがRedfinで見られます）とか、「Redfinの情報は間違いが多い」（これも、ウソ。MLSの情報がそのまま載るので）とか。不動産エージェントがRedfinを嫌っていることがよくわかります。ま、そうですよね、自分たちのコミッションを崩すようなことをしている会社ですから。
オファーを出してみて思うのは、やはり前述のようなRedfinの「入り込めなさ」というものがあるのかなと感じました。情報は整理されオンラインシステムも完備しているので、アクションは早いのですが、あちら側のエージェントとのコミュニケーションも同様に「デジタル」というか・・。一件のオファーに精魂こめて手渡しするために出向く・・・というようなアナログな世界はRedfinにはありません。オファーも相手のエージェントに送信しておしまい。もちろん時間があればもう少しフォローしてくれたりもするのだろうけど、一人のエージェントが３件、４件と重なってオファーを担当していたらなかなか深いフォローも難しいでしょうね。とくにマルチプル・オファーなどとなれば、あれやこれや細かいコミュニケーションで小細工も必要になるでしょう。そのあたり、オンラインシステムではなかなか対応できません。
アナログな彼・・・
そんな折、以前ちょっと知り合いだった不動産エージェントから久々に連絡がありました。「まだ、市場には出てないけれど、よさそうな物件があるので見ませんか」と。彼は、非常にアナログな人で、連絡もだいたい電話。とりあえずオファーを入れてみようということになると、さっそく契約書を持ってやって来る。ひとつひとつ説明をし、時間をかけて契約書を作成。結局、先方はまだ売る準備ができていないとのことで話は進まなかったのだけど、エージェントの彼曰く、「これが第一歩。布石を敷いたんです」・・・ちなみに、この物件の裏情報はもちろん彼の仲間の不動産エージェントから来たわけでして。一生の何度もない家の購入。多くの人にとって人生でもっとも高い買い物。そして家というのは、とてもパーソナルでエモーショナルなもの。飛行機のチケットを買うのとは違うのですね、やっぱり。
今後もRedfinは見続けると思うけど・・・。
私もRedfinでリサーチしてました。でも実際にはRedfinエージェントは使いませんでした。
ぶっちゃけ、我が家は対象外の価格に近いですから。。。
もしかしたらRedfinは、MLSに載っている在庫が十分ある地域で、ネットで全部調べられる能力のある買い手が、パパッと手続きしたい場合に良さそうです。
でも在庫が少ない状態では、アナログもいいかもです。
絶対、売りに出ていなくても売りたい人いるはずですからねえ。この辺はねちっこくいくといいかもです。
私は、MLSやFSBOのサイトで見つけたのを、さらにDeedの記録まで見ます。
あ、これはリファイナンス繰り返しているな～、これは昔に買って、ローン無いな～、離婚っぽいな～、遺産手離すのか～、やけに売買が頻繁だな～とか。
そして、この辺も調べましたと、エージェントに言ったら、あんたエージェントになりなよ！と言われました。笑
売り手にとっては、Redfinはかなり良さそうですね。
アナログ作戦がうまく行くといいです。
Cheeさん、ありがとうございます。アナログ作戦ね。。うまくいくといいですが。。
こんにちは、いつも興味深い記事を読ませてもらってありがとうございます。やっぱ、インベントリーが極端に少ないマーケットでは、エージェント次第で大きく結果が変わると思います。 一番の理由は、ポケットリスティングを持ってこれるか？が重要かも。MSLに掲載されちゃうとオファーが殺到して値段のつり上げが酷そうですし。個人的には、Redfinを応援していますが今回南CAで家さがしをしてみて思ったのは、不動産エージェントが牛耳っているなあ～と。こっちは素人ですから、エージェントの言う事を聞いてしまいますし。以前住んでいたSFでは、買い手市場だった事もあり、もっとRedfinやOnlineでサクッと行けたのですが、こちらはなんだかアナログな感じがします。やっぱ、買いたいエリアのオープンハウスに顔をだして、そのエリアに強いエージェントをGetするのが一番いいのかもしれませんね。
そうですね、不動産エージェントが牛耳っていますね。。同感です。やっぱり家の買い物って、アナログなんですね~。。
こんにちは。興味深い記事をありがとうございます。
Ｒｅｄ Ｆｉｎは私は知りませんでした。
こちらの年配のエージェントと回っていました。
ただ私はZillow,Truliaを良く見ていました。
わが家は引っ越したばかりのＮＹで家を見つけ、購入手続き中です。
カリフォルニアでは人気のエリアはマルチプルオファーは当たり前ですごい競争なのですね！
こちらはＮＹの田舎なのですが、人気学校区のエリアで数件オファーがすぐあったそうで
フルプライスでオファーをだしたところ購入できました。
ローンも無事に組めて後はクロージングを待つだけなのですが。。
主人が昨夜ポロっといったのが
自分たちがこの家をいずれ売った場合に、買い手が30年ローンを組んだとして
その人が途中で払いきれなくなったりしたら、どうなるのかな。
売った代金をキャッシュで一括払いなら話は簡単ですが
ローンって先が長くて、本当に回収できるのか？？そう言われればそうよね・・と
その間に日本帰国になればその先は？
またローンの書類には
私達がローンを支払えなくなったら、銀行はこの物件に自由に手をつけられると
書いてありますが
ダウンペイメントは30パーセント以上払うのですが
その分は考慮されるのかしら。など
すでにその家の三分の一は私達のもの？という考えはおかしいのでしょうか
この二点教えていただけると助かります。
初めてのコメントで質問して申し訳ありません。
家購入とは一生住むならいいのですが、いずれ日本に帰国する可能性があるとなると資産になるとはいえ、一概に有利といえるか難しいですね！
Arielさん、よかったですね。お家の購入、おめでとうございます。あとはクロージングを待つだけですね。将来の買い手の件、オーナーローンを提供するなら話は別ですが、買い手が銀行からローンを組む限り、家を売った時点でセラー（古いオーナー）には家の値段(引くモロモロの経費）がキャッシュで一括払いされますから、将来の買い手のローン返済は心配しなくていいはすですね。あと、ダウンペイメントやローンを適宜支払っていって蓄積された家のエクイティ（家の価格から負債を引いたもの）は常にオーナーのものです。エクイティがちゃんとあれば、支払いが大変になったとしても、家を売りに出せば負債を解消するとともにエクイティを手にすることができます。あるいはリファイナンスしてもっとよいローン条件を手に入れることもできるかもしれません。なので、銀行がフォークローズしなければならないような状態は避ける方法がたくさんあります。
なるほど！初心者の質問にご親切に回答いただき感謝しています。
こんなことも知らずにローンを組む私はお気楽さんと
言われてしまいますね。。
とても素敵なサイトに出会えてうれしいです。
特にRace to Nowhereの記事に心動かされました。
私も二児の母で、よくそういうことを考えていました。
まだこれからキンダ―の娘なのですが・・・
それでも公文だピアノだと忙しくて。
けっして教育ママになるつもりはないのですが。。
それより学ぶ楽しさを知ってほしいだけなのです。
本当にこの世の中どこに向かって走っているのでしょうね
またこれからも読ませていただきます。
ありがとうございました。
Arielさん、あたたかいコメントありがとうございます。私も同じです。教育ママになるつもりはないのだけど・・でもハタから見たら教育ママ？「ゆ～ったり余裕をもって子育てを楽しむ」というのが理想なのですけどもね～。
うちはRedfin重宝してます。でも、オファーを入れるときは不動産エージェントにお願いします。どうしてエージェントを使うのか今考えてみましたが、融通が利く！仕事終わってから、昼休みに物件前で待ち合わせとか、夜中にオファーレターサインなどなど。もちろん経験豊富なので、私たちが気付いてないことも指摘してもらえます。毎朝Redfinチェック→良い物件あればその日に外見→とりあえず夜までにオファー、ですが、たいてい一日目で、オファーは締め切られています。（私たちの予算内物件は）なので、この繰り返しに付き合ってもらえるエージェント。。。RedfinのエージェントはこんなBuyerにも付き合ってもらえるのでしょうか。最近は、申し訳なくなってきましたので、どちらかが、ライセンスとろうかと話しております。
へえ、ライセンスを！いいかもしれませんね～。Redfinは、わたしの経験だけでいえば、どこまでもつきあってくれます。報酬体系が、家が売れないとコミッションがはいらないという従来のモデルではなくて、家を見せるひとは家を見せるので給料をもらい、オファーを入れる人はオファーを入れる・ネゴをするというので給料をもらっているので、「早く買ってもらいたい」というモティベーションは０に等しいようです。その分、顧客のレビューが報酬に直結しているので、カスタマーサービスはいいですよ。わたしも、実はKTさんのように、「何件見てもちっとも買えない」状態が続き、従来のエージェントに申し訳なく思ったことがあります。Redfinはその気遣いがないというのは大きなプラスです。。一長一短ですね～。
私もRedfin派で、New Listingやステータスの更新などの情報が他のサイトに比べ断然、早かったので、すっかりお世話になりました。でも、エージェントは13年前にFirst Homeを購入した時にお世話になったエージェントにお願いしました。彼はRedfinのPartner Agentでもあったので、Redfinのシステムを通してComissionのRefundをもらってもも良かったのですが、そうすると、実はエージェントがRedfinに手数料を払うことになるそうなので、Redfinに払う分を直接私たちに還元してくれるということで、Redfinのシステムは通さずに情報だけを使わせていただきました。情報はRedfinでGetして、よさそうな物件があったら、即、エージェントに連絡というパターン。そうすると、彼が、見に行く前にいろいろ下調べしてくれて、あらかじめ、その家のチェックポイントなどをリストしてくれます。オープンハウスが予定されていない家はエージェントと見に行きましたが、オープンハウスの家は、彼のチェックポイントを基に自分たちだけで見に行ってました。今回、購入した家は、リスティングされた次の日にオープンハウスが予定されていたので、自分たちだけで見に行きましたが、エージェントからの前情報をしっかりインプット。古いということを除けば、家の構造/環境自体は特に問題なし。その日のチェックポイントは、セラーエージェント。私たちのエージェントは何回かこのセラーエージェントと取引したことがあるそうですが、ちょっとその辺りではユニークな存在らしく、そのセラーエージェントは私たちがターゲットしていたエリアが専門なので、そのエージェントとは今回だめでも今後また出会う可能性大のため、彼によい印象を与えるのが重要！！と不思議なアドバイスを受けました。残念ながら、一足遅れで彼には会えなかったのですが、キャッシュオファーも含め18件のマルチプルオファーがあったにもかかわらず、その後の取引がスムーズにうまくいったのも、過去の取引から相手のセラーエージェントの出方を読んで私たちにアドバイスしてくれたエージェントののお陰かなあと感謝しています。
よいエージェントをお持ちですね。そのように要点を抑えたチェックポイントを用意してくれたり、相手のエージェントやクライアントの個人的な傾向対策などをしてくれる、それこそがアナログ・エージェントでしかできない強みですものね。そのようなデジタル化しにくい情報をどのくらい持っていて、どのように応用できるかが、これからの不動産エージェントに求められることになっていくのでしょうね。お家の取引がうまくいったのは本当によかったです。ほかの17件に勝ったのはすごい！
今日、Redfin見ていて、気になる点が出てきました。
Redfinで売ると、表示がListed by Redfinと赤いマークで目立つようになり、より見てもらえるようになるそうですが、今日眺めていたら、Bostonメトロ（郊外含む）で、ほんの数件しかボストンメトロ（郊外含むエリア）にありませんでした。
Redfinで目立つということは、Redfinで買う（買うポテンシャルのある）バイヤーの目につくということでしょう？
Redfin同士の取引になる可能性があるってことですよね？
どうなるんでしょう？
誰得になるんでしょう？
あと思ったのは、Redfinを見ている層って、やはり情報を上手に利用し、節約や取引のポイントを意識している層が多いと思うんですよね。ってことは、比較的若く教養もあるタイプが多いに違いない。
つまり。。。セラー側からすると、より手強いタイプ！
なので、たとえばRedfin同士の取引だと、さらに手数料がお得！とか何か特典がないとダメなような。
私も見ました、あの赤Rマーク。あれ見ていて、本当にRedfinのシェアって少ないんだなと思いました。普通のエージェントでも同じブローカー内でセラー・バーヤー双方のダブル・エージェントになることがあるので、Redfinでももちろんあるんでしょうね、で、その確率がずっと高いってことでしょうか。。でも、Redfinに出さなくても、バイヤーはRedfinってこともあるから、どうなんでしょう、Redfinに出してバイヤーがRedfinエージェントなのと、Redfinに出さなくてバイヤーばRedfinエージェントなのと、、どう違うんだろう。。正直いってよくわかりません！！