金利や返済条件のよくない「悪い借金」は、最低返済額を地道に返済していてもちっとも残高が減らなかったり、返済を滞ったりすると借入残高がドンと増えたりと、なかなか厄介な存在です。悪い借金を抱えている限り、貯蓄まで手が回らないのも事実で、リタイヤメントや学費準備などへも悪影響を引き起こします。今日は、悪い借金絶滅のための方法をまとめてみます。
悪い借金を完済する
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カテゴリー: クレジットとローン
良いローンと悪いローン
負債とか借金とかいうと、ふつうはあまりよくないイメージがありますね。日本人は、アメリカ人一般に比べると比較的負債を持ちたくない、できる限り借金はしないという考え方の人が多いように思います。しかしながら現代の私たちは一切借金をしないで暮らせるかというと、ほとんどの人はそうではありません。つまるところ、クレジットカードを使って生活していれば、たとえ月々全額を返済していたとしても、かなり短期間ではありますが借金をしていることになります。お金を全く借りないで生きることは不可能とも言ってもいいでしょう。
車を買うときに気をつけたいー Yo-Yo Sales
カーディーラーに行って気に入った車を見つけ、ファイナンシング（自動車ローン）を組み契約書にサインして、家に乗って帰りました。ところが、しばらくしたらディーラーから電話があり、ローンが通らなかったので車を返せ・・という電話がくる・・・というようなケースが増えているそうです。車を返すか、あるいはすでにサインしたローンより悪い条件の新しいローンにサインするように要求されるそうです。いったん購入が済んで家に帰ったのに、また呼び出されるというので、Yo-Yo Salesという俗称で呼ばれています。
クレジットカードの賢い使い方 使われないで、使う！
クレジットカードは諸刃の剣です。うまく使えば生活を豊かにしてくれる大変便利でよいもの、いったん使い方を間違えると負債がどんどん膨らむ怖いものです。その差はまさに天国と地獄ともいえるでしょう。アメリカは日本と比べると、クレジットカードの特典もよりよい反面、その利子はより高いので、天国と地獄の差もより激しいともいえます。
その差はどこから生まれるかといえば、クレジットカードに対する私たちの姿勢です。クレジットカードには、使われてはいけません。クレジットカードは、手綱をしっかりと手元につかみつつ、「使う側」にならなくてはなりません。
クレジットスコアの改善と維持 - クレジットスコアを確認して、高くする
アメリカで暮らす限り、クレジットスコアを維持することは非常に重要なことです。大きな買い物をするときのローンからアパートの契約まで、わたしたちのパーソナル・ファイナンスの様々な側面で、クレジットスコアが使われているのです。ではいったいクレジットスコアはどのように決まるのでしょうか？
十分な収入があり、借金なしの生活で、銀行には大きな預貯金のある人でも、クレジットスコアはとても低いということがありえるのをご存知ですか？スコアに考慮される要素について知り、それを踏まえて日々の生活をおくることはとても大切なことだと思います。
クレジットヒストリーとクレジットスコア － アメリカの生活での役割
「クレジット」って結局、お金を「借り」て買うことですから、日本人本来の「貯蓄優先・お金は貯めてから使う」という哲学には相反するもののように思いますね。「クレジット・カード負債」、「クレジット破産」などネガティブな意味合いで使われることも多いことばです。
Fedの政策金利が上がるとどうなる？
Federal Reserveは3月に政策金利の利上げを行いましたが、今後5月以降複数回にわたって利上げを継続するだろうとの予想です。40年ぶりの高いインフレーション率と好調な労働市場を背景に、アグレッシブな利上げが予想されています。
政策金利とは、Federal Reserveが金融機関に貸し付ける際の金利のことです。この金利は、大手金融機関同士が貸付を行う再の金利に影響を及ぼし、それが今度はプライム金利（銀行が、最も信用の高い顧客に貸し付ける際の金利）に影響を及ぼします。この意味で、Federal Reserveの政策金利はUS経済全体に影響を及ぼす重要な金利ベンチマークです。では、政策金利の上昇は、わたしたち消費者の目線で考えるとどんな影響があるのでしょうか？
身に覚えのない銀行口座が開けられた！
CapitalOneから手紙が来ました。「住所と電話番号の変更手続きがされました。・・・もしもこれが間違いであれば、すぐに電話をしてください」という内容のものです。文書自体はCapitalOneの見慣れたロゴがついており怪しい感じはしませんが、内容が問題です。私は住所変更などはした覚えはなく、しかも変更先の住所はニュージャージー州のBellevilleという市で、しかも電話番号も見たこともないものです。どう見ても詐欺だと思い、さっそく電話しました。
Credit Freezeのすすめ
個人情報の流出、なりすまし被害など不穏な事件は後を絶ちません。それに対処する策として、消費者が自分のクレジットレポートを守りID詐欺を未然に防ぐための方法として、2013年からCredit Freeze(クレジットレポートの凍結)が可能となりました。あれから７年経ち、Credit Freezeも発展しました。以前はFreezeをするのに料金があり、Unfreezeするのに料金がありと、何かとお金がかかっていたのがなくなりました。また、Freeze/Unfreezeのしやすさも各段に改善されました。2020年になってみて私が思うのは、自分のクレジットレポートはFreezeしておくというのがデフォルトになってもよいのではないかということです。今日はそのことについて考えてみます。
スーパー低金利でリファイナンス？
Federal Reserveの低金利政策による間接的な影響で、モーゲージ金利も低金利が続いています。本年度は、モーゲージ低金利記録が更新され続け、30年固定利子ローンは2.88％、15年固定金利なら2.44%という数字まで出ています(2020年8月上旬)。そんなわけで、コロナの中でも不動産市場は意外と活気があり、ロケーションによりますがマルティプルオファーが入るコンペティティブな物件も出ているようです。同様に、リファイナンスもさかんで、この機に低金利ローンを確保しようとする消費者も多いようです。リファイナンスは賢く使えばいろいろな形で家計改善に役立ちます。今日はどんな使い方があるのか見てみましょう。
銀行口座に関わる詐欺（Bank Account Fraud)
クレジットカードの不正使用、なりすましローン、なりすましタックスリファンドなど、個人が被害を受ける詐欺にはいろいろありますが、今回は銀行口座に関わる詐欺や不正利用（英語でBank Account Fraudと呼ばれるもの）について考えます。Better Business BureauのScam Tracker Annual Risk Reportによると2018年には、50,000人が詐欺被害にあいその平均被害額は$152/件でした。被害額にはばらつきがあり数千ドル単位の被害を受けた人もいるということでした。詐欺被害者のうち、被害額が戻って来ず自己負担となったのは4件に1件ということでした。
ロックダウン状態での家計見直し
コロナウイルスの影響で一番打撃を受けたのは、レストラン、旅行、小売りなどのサービス業界であり、フロントラインで顧客とのインタラクションが必要な職種が最も先に消滅しました。Mckinsey & Companyば、これらの業種が、“影響を受けた/受ける可能性のある職種”の42％に当たるとしています。打撃を受けた業界に関わられる方は、今本当に大変な時期だと思いますが、どうかこの苦難の時期、球根が冬のあいだ静かに養分を蓄えるように寒さを耐え、春には力強く咲くことができるようにとお祈りいたします。
クレジットカードをキャンセルする・・・
Citi Double Cashの特典がずいぶんと削除されてしまって残念という記事をちょっと前に書きましたが、クレジットカードも特典の内容が変わったり、もっと自分に利点のある新しいカードが出てきたりで、これまで使ってきたカードをキャンセルするようなケースも出てきますね。クレジットカードをキャンセルするとクレジットスコアに影響があるのか、ずっと使ってきたカードをうまくキャンセルするにはどうしたらいいのか、そんな質問をいただきました。今回は、クレジットカードをキャンセルする際に考えることをまとめてみます。
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クレジットスコアへの影響？
たしかにクレジットカードをキャンセルするとクレジットスコアが悪くなる可能性があります。
ひとつには、Credit Utilization Ratioといって、許容クレジット限度額（Credit Available)に対していくらのクレジットを使っているかの割合に影響するからです。Utilization Ratioは低いほうがクレジットに余裕があるということで良く、高いほうが限度近くまで借金があるということで悪いことになります。これは、FICOスコアの30％を決定する要素です。
たとえば、3枚クレジットカードを持っていて、$10,000ずつの限度額があり、そのうち合計で$10,000の残高があれば、Utilization Ratioは$10,000÷$30,000で34％ですが、一枚カードを解約すれば、$10,000÷$20,000で50％に上がります。
クレジットカードの残高は毎月支払い切ってしまうので、クレジット利用額はゼロのはず・・という方でも、クレジットレポート上では必ずしもそうではありません。、クレジット会社がクレジットビュローに報告するときの残高なので、報告のタイミングにもよりますが、残高はゼロではないことがほとんどです。よって、カードのキャンセルにより、分母であるクレジット限度額が下がると、Utilization Ratioが思いのほか上がってしまうこといなります。
もうひとつは、Credit Historyの長さに影響します。これはFICOスコアの15％を決める要素です。Credit Historyの長さは、最も古いクレジット口座から最も新しいものまで総合的に合わせて計算されます。長く履歴がある口座があるほど、スコアが上がるしくみです。解約するクレジットカードがまだ新しいものであれば影響は極小ですが、長く持っているカードであれば影響が大きくなります。
ただ、クレジットカードをキャンセルしたからといって、すぐにクレジットレポートから情報が抹消されるというわけではなく、キャンセル後の情報もポジティブなもの（支払い遅延がない）であれば10年間記録が残ります。ネガティブなもの（支払い遅延や問題あり）は7年間残ります。記録が残っている限りはCredit Historyにも反映されるようですので、この理由でキャンセルするのを躊躇する必要はあまりないように思います。
考慮すべきこと
クレジットスコアを下げたくないので、クレジットカードをキャンセルできない・・というのも変な話で、多くの場合はそこまで神経質にならずにキャンセルしても問題がないのがほとんどでしょう。とくに以下のような方は、ほとんどキャンセルしても問題がないでしょう。
ローンを組む予定が当分ない
クレジットスコアはいつもいつも気にしていなければならないものではなく、クレジットスコアが必要なときに特に注意を払うべきものです。モーゲージを組む、リファイナンスをする、車のローンを組むなど大きな買い物の予定がないのなら、クレジットカードをキャンセルして、一時的に数十ポイントスコアが下がったからといって何の問題もありません。
反対に、ローンを組んでの大きな買い物の予定がある時期には、クレジットカードのキャンセルだけでなく、新しいカードの申し込みなども含めて、あまりクレジットスコアに変更を与えるようなことはそもそも控えておいたほうが無難です。ローン手続きのフェーズが完了してからにしましょう。
車の保険や携帯電話サービスの申し込み、アパートを借りるための審査などにもクレジットスコアはチェックされます。ローンの申請ほど、クレジットスコアが大きく影響することはないかもしれませんが、何らかの申し込みをするときにはやはりキャンセルはしないほうがいいでしょう。
すでにクレジットスコアがいい
すでに十分クレジットスコアがいい場合には、クレジットカードのキャンセルによる影響は一時的で極小でしょう。クレジットスコアは高ければ高いに越したことがありませんが、どのような理由でクレジットスコアが使われるかにもよりますが、740を超えれば享受できるベネフィットに大きな差がなくなってきます。770が740に下がったからといって何の問題もない場合が多いですし、下がっても、今まで通りスコアを維持するような生活をしていればすぐ戻るので、長期的には影響なしのケースがほとんどです。
一方でまだクレジットスコアを構築中という場合には、年会費が高いなどでない限り、十分スコアが上がるまでキャンセルしないで持っておくというチョイスも考慮に足るでしょう。
キャンセルのしかた
キャンセルすると決めたらば、まずは貯まっているキャッシュリワードやポイントなどを使い切りましょう。もうすこし利用をすれば次の段階のリワードにリーチできるというような場合なら、その分だけ利用をしてリワードを最大化するのもよいと思います。なるべく無駄のないように特典を使い切ります。
さらに、そのカードですでに支払った旅行代やレンタカーがあって旅行保険やレンタカー保険がついているような場合、さらには電子機器などを購入してExtended Warrantyが生きているような場合は、それらの補償期間が過ぎるまでキャンセルを待つのも十分に考慮に足ります。
キャンセルする準備ができたら、キャンセルは簡単です。一昔前は書面でのキャンセルがほとんどでしたが、今はChatでもキャンセルできます（もちろんカード会社にもよりますが）。Chatがなければ電話でOKです。
その時点で残高がまだあったとしてもキャンセル（もう利用をしないという意味で）を受け付けてくれるケースがほとんどです。キャンセルしたい旨告げ、カードをキャンセルし、次に残高があればそれまでの支払い形式（Automatic Bank Transferなど）で支払いを続け、残高がゼロになった時点で正式に口座がクローズされます。
ここまできたら、確かにクローズされているかを確認することが肝要です。クローズしたはずなのに開いていた・・となると、不正利用などされても気づかないことにもなるかもしれません。クレジットスコアに悪影響が出る可能性もありますから確認をきちんとします。もっともオーソドックスな方法は、書面で口座クローズのリクエストを出し、それに対して確かにクローズした旨の文書をもらう方法ですが、最近では電子メールでもよいでしょう、また、オンラインで口座にログインしてみれば“Canceled”と出てきて確認できるケースも多いでしょう。最終的には、しばらくしてから（すぐには反映されないので数か月後）クレジットレポートをチェックして、口座がクローズになっているかを確認することになります。
Citiカードのあまりにも悲しい特典削除
娘がStat（統計） Calculatorを買わねばならないと言い出し、近くのStaplesへ。これまでにも何台かCalculatorは買っているので今度も数十ドルだろうと思いきや、$119の値札。「これ、すぐいるの～？オンラインのほうが安いんじゃない？」と言いながらGoogle Searchするも、Amazonでも案外似たような値段。でも2週間後には安くなるかも？？そこで思い出したCitiのPrice Rewindというサービス。Citi Cardで購入したあとサービスに登録しておくと、60日以内にもっと低い値段が市場に登場した場合、差額を返金してくれるというもの（電気製品やブランド物を買うならば：CitiのPrice Rewindがすごい）。それなら安心、買ってしまおうと思いレジまで行くと、いつものごとく、”Do you need an extended warranty on this?”とキャッシャーのお兄さん。“No, We don’t need it. It is protected under this card.”とお気に入りのCiti Double Cash Cardをスワイプしながら伝えると、”Really? It does not make sense.”とお兄さん。”Yes. This card provides extended warranty, purchase protection and price protection.”と答えてから、そろそろクレジットカードの使い方を教えなければならない年になった娘に、それらの特典の説明をしながら帰宅。それでさっそくPrice Rewindに登録してみようとオンラインサイトに行ってみたらば、びっくり！なんと「このサービスは2019年9月22日をもって終了しました」という警告が出るではありませんか。あらま～。全然知りませんでした。きっと、Noticeは来ていたのでしょうが、注意を払っていなかったのかもしれません。
Worldwide Car Rental Insurance
Trip Cancellation & Interruption Protection
Worldwide Travel Accident Insurance
Trip Delay Protection
Baggage Delay Protection
Lost Baggage Protection
Medical Evacuation
Citi® Price Rewind （Price Protection)
90 Day Return Protection
Missed Event Ticket Protection
Roadside Assistance Dispatch Service
Travel & Emergency Assistance
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Citi Card 天から地へ
それで初めて、Citi がその提供するほとんどのクレジットカードにおいて、9月22日付で、非常にドラスティックな特典削除を行ったことを知ったのでした。
以下、すべてのCiti カードから削除された特典：
Equifax個人情報流出の補償締切せまる
2017年春、クレジット情報ビュローのEquifaxがハッキングされ、1億4700万人の個人情報が流出しました。全米18歳以上人口の実に6割が影響を受けたこの事件、このブログでも2年前に取り上げました（Equifaxの個人情報流出事件について）。Equifaxは、個人データを防護するために必要な基本的措置の完備を怠っていたとして連邦政府に対して巨額の和解金を支払うことになりましたが、それと同時に、被害を被った個人に対しても補償を行っています。もし、あなたが情報流出の被害者であり、まだ補償を受けるためのクレームをしていなかったら、January 22, 2020が締め切りです。
個人情報が漏れたことによるID詐欺、ID盗難、その他個人情報の不正使用に対しての問題解決や処理のために費やした時間について、時間あたり$25で20時間まで
個人情報が漏れたことによる被害額
2017年9月の情報流出の問題開示以前に利用したEquifaxのクレジットモニタリング商品のコスト25％まで
7年間のID Restoration Service
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まだチェックしていなかったら
ご自分が被害者でないかそうなのか、まだチェックをしていない場合は、今すぐチェックすることをお勧めします。
www.EquifaxBreachSettlement.com で 画面をスクロールダウンし、”Find Out if Your Information Was Impacted” をクリックします。
電話の方が良い方は、l 1-833-759-2982 に連絡します。
補償方法
被害者であった場合は、補償方法を選ぶことになります。
まず、もしも2017年9月以降、個人情報が漏れたことで実際に問題が起こっている場合は、以下の項目について$20,000までの補償金をクレームする資格があります。
もうすぐキャンセルするAmex Platinumの話（２）
去年の秋から使っているAmex Platinumカードを使った収支報告と感想をまとめています。Smart & Responsibleでは会員費のあるカードはお薦めしていませんでしたが、それにもかかわらず最も会員費が高い部類に属するPlatinumカードを使ってみました。使ってみたら何か見えていない特典があるのか・・とも思ったりして好奇心から作ってみました。前回は、ポイント利用、American Airlineのクレジットバック、Global Entryのクレジットバックについて書きましたが、今回は残りの特典についてです。
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エアポート・ラウンジ利用
案外楽しみにしていた特典がこれでした。空港の食べ物ってあんまりおいしいものはない上に、空港プライスで大変高いですよね。毎回、何か家から安くておいしいものを持って行って待ち時間に食べよう・・と思うのに、そうできたためしはほぼゼロ。うちはどこに行くにもいつもラストミニットで、出発の朝パッキングしている家族だからです。というわけで、なんだか余裕を持って家を出て、優雅にラウンジでくつろぐ・・というのは私の夢でした（今も夢です）。
Platinumカードを持つと、Amex経営のCenturion Loungeと、AmexとパートナーシップのあるDelta Airのラウンジが使えるうえ、Priority Passという全世界で提携しているエアポートラウンジが使えるというパス（会費は払うとしたら$100程度相当）がもらえます。
1年弱たってみて、まともにラウンジが使えたのはたった1回。Priority Passの提携ラウンジとしてAlaskan Airラウンジが加入していて利用させてもらいましたが、まあふつうなかんじ。あとは、何度も利用を試みるも難しかったです。というのも、Centurion Loungeは、Amex経営でたいへん設備がよいという評判ではあるのですが、全米でも限られた空港にしかありません。我が家のホーム空港であるLAX(ロサンゼルス国際空港)には今建設中とかで、いつオープンするかと期待していましたが、どうやら私がPlatinumカードをキャンセルする前にはオープンしないでしょう。一度サンフランシスコ空港を経由することがあり、そこにはCenturion Loungeがあるので使ってみたいと思っていましたが、Loungeがあるターミナルと発着ゲートが遠かったので断念。
また、Delta ラウンジは、Deltaで飛ばないと使えないのでこれも利用が限られます。Priority Passが一番フレキシビリティが高いように思うものの、これもいまいちでした。私がよく行く空港にはPriority Passのラウンジがなかったり、あっても時間が合わなくて開いていないか、ターミナルが遠くて行きにくいか。そもそもラウンジというのは、ビジネスやファーストクラスで飛ぶひとが待つ時間をつぶす場所なわけで、本来はその飛行機会社の発着ゲートの近くにあるものです。Priority Passはいわばエコノミーで飛ぶひとが、会員制で提携ラウンジを使うというものなので、ちょっと無理があるように思います。
というわけでラウンジのベネフィットは限りなくゼロに近い結果です。
コンシアージュ・サービス
特典のうちのひとつの目玉として取り上げらることの多いコンシアージュ・サービス。電話一本、テキスト一本で、必要なタスクを仕上げてくれる執事サービスです。何かのスペシャルな機会に誰かに花を贈る手配とか、コンサートやショーのチケットの手配とか、人気レストランの予約などがよくあるパターンらしいです。オンラインで経験談を読んでいると、売り切れのコンサートチケットを手に入れてくれたとか、人気レストランで向こう3か月いっぱいのところ急な予約を入れてくれたとか、レストランに行ったら長い列なのですぐにコンシアージュに電話したらすぐに入れてもらえた・・などというHappyな声がある一方、旅行先の情報をまとめて集めてくれとお願いしたら、単にGoogle サーチで出てくる内容だったとか、発売前からお願いしたコンサートチケット入手だったが、結局取れず自分で買えばよかったとかのNot so happyな声もあります。
うちの体験談はというと・・・冬にカナダ・バンフに行く機会があり、出発3週間前に犬ぞりツアーを予約しようとしたら、ツアーを提供している会社はいくつかあるものの全部売り切れ。何とかなるかと思い、コンシアージュにお願いしたところ、私がやったのと同じように全部の会社のサイトを見て売り切れを確認した後、私たちの泊まるホテルのコンシアージュに電話をかけてくれて連携して探してくれたようですが、やはりいっぱいなものはいっぱいで予約はできませんでした。その後、旅行中に、夕食に行きたいと当日思い立ったレストランが予約でいっぱいだったので、もしかしてと思い再度コンシアージュにコンタクトしましたが、「そのレストランはパートナーシップがあるお店でないので無理がききません」ということでダメ。雑誌に載っているようなファンシーなレストランなら案外無理がきくのかもしれませんが、街のレストランではだめなのかな。
ま、あとはどれだけたくさんカードを使ってくれている重要顧客かというのも、データベース・マーケティングを始めた会社Amexですから、ものをいうのかもしれません。とうことで、コンシアージュ・サービスはうちにはどうも使いこなせず・・・。我が家は、なるべくあらかじめ自分で調べて手配をするのを頑張り、もしやりそびれてダメなものがあればダメはダメでその風を楽しむ・・みたいなノリなので、それで今後もいくようです。実際、予約でいっぱいだったレストランの代わりに、Yelpを見て行きついたレストランはすばらしくおいしくて、家族全員満足顔で帰ってきました（バンフにあるBlock Kitchenというタパス店。バンフに行かれる方、立ち寄ってみてください）。
ホテル・アップグレード
Platinumカードで、MarriottとHiltonの2大チェーンのメンバーシップがゴールドになります。アーリーチェックインやレイトチェックアウト、部屋のアップグレードなどが特典。何回か使いましたが、この2大チェーンに属さないホテルも案外使いました。結局、飛行機のターミナルと同じ原理で、“このあたり（物理的な地域）に泊まりたい”という機能性を重視すると、いくら大きなチェーンと言えどもそこにそのホテルがあるとは限らず案外むずかしいというのが感想。2種類に分かれるかと思ますが、ロイヤリティ重視でなるべく一つの会社で通すひとと、その時一番いい条件のところを選びたいひと・・我が家は後者なので、どうもロイヤリティプログラム自体が合わないようだというのが学んだことでした。
あと、Platinum特典には、Fine & Resortsといって、高級ホテルにディスカウトで泊まれるというプログラムもあり、アーリーチェックイン、レイトチェックアウト、$100とか$150とかまでのホテルでの利用（スパとかレストランとか）にクレジットありという内容で、うまく使うとお得ではあります。ただ、絶対お得ということもなく、かえってPricelineのほうが安いということもあります。比較が肝心。
Saks Fifth Ave.とUberのクレジットバック
あとこれはちょっとCheapな特典だと思うのですが、Saksの買い物に$100、Uberの利用に対して$200のクレジットバックがあります。ただし一度に全額じゃダメです。Saksは半年ごとに$50ずつ、Uberは月に$15ずつで12月だけ$35。この細切れベネフィットがCheapだと思うのです。頻繁にUberに乗るひとにはうれしいでしょうが、うちはあんまり乗らないので$30くらいクレジットバックをもらったくらいでしょうか。
それから、Saks！私はSaksタイプではないので、サイトに行っても別に欲しいものもないのだけど、クレジットバックが来るというから何か買うものはないかと探しますが、でもSaksですよ。$50以下で買えるものなんてない！ま、少しくらい自己負担してもいいかと思い、Tシャツとか、サマードレスとか、Le Creusetのソース入れなどを見つけ3回買いました（これも1月から12月で$100なので、年が明けると新たに$100がくるということで3回買えたわけ）。
使わせてもらってなんですが、この細切れにした小さな額でのクレジットバック、なんかAmexのPlatinumカードにしてはちょっとみみっちい特典だなあと思いました。
さいごの収支決算
他にも特典はなにやかんやあるのですが、私が主に使ったのはこのくらいでしょうか。収支をすると下のようになります。
払ったのは年会費の$550だけ。家族カード3人分まで$175となっていたけど、なぜかチャージされていません。この収支だけみると、$2,000以上のベネフィットがあったわけでびっくりもしますが、でもこのカードはやはりキャンセルします。
このうちオレンジの項目は、今後は減るかなくなります。ポイントはサインアップのボーナスポイントが大きいし、American Airは、今でこそ2年またがりで$400ですが、本当の1年間の額は$200です。Global Entryは5年毎の申請なので、これから4年はゼロ。
それでももしかしたら使いようによっては$550の会費の元は取れるかもわからないけれど、使ってみて思ったのは、やはり私にはあまり使っていてしっくりくるカードではありませんでした。会費のあるカードを使ってみて、それに見合う特典があるのかを知りたい・・というのが当初の好奇心でしたが、金額的な数字でいえば1年目は大変なプラスですが2年目以降はそれほどでもなく、このカードは細かい金銭的な損得ではなくPlatinumに関わるステイタスやサービスを重んじる人にはいいように思いました。
その人のホーム空港によってラウンジが使いやすいということもあるかもしれないし、コンシアージュ・サービスも使いようでもっとすごいサービスが受けられるかもしれません。要は、その人のライフスタイルに合っているかとういうことになるかと思います。
一年使ってみて、自分たちに合うかをチェックしていろいろ面白かったとも言えます。もうすぐキャンセルするPlatinumカードですが、トライしてみたことは良かったと思います。キャンセルした後はやはり年会費のないキャッシュバックカードで行きます。何に使っても使った分だけお金で返ってくるほうが、ストレートで簡単だし・・・。Platinuｍの話はおしまい。
もうすぐキャンセルするAmex Platinumの話（１）
去年の秋からAmex のPlatinum Cardを使っています。そしてもうすぐキャンセルします。そもそも、Smart & Responsibleでは、クレジットスコアをきちんと維持し、スクリーニング基準の高く特典の大きいカードのなかから、年会費がないものを選ぶというのを推奨しています。これまでクレジットカードについてはたくさんの記事を書いてきましたが、それのどれ一つとして年会費があるものはお薦めしていません。にもかかわらず、なぜ年会費$550のPlatinum Card？と思われるでしょう。それは、単に一度使ってみたかったから・・です。確かにふつうのカード以上にさまざまな特典がついてきますから、それを総合して$550の年会費を上回るのなら、一概に年会費はダメと言えないのではないか・・という興味からでした。
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なお、始める前に書いておきますが、Platinumカードはある程度クレジットスコアがよくないと入れないというのはそのとおりですが、すごく入るのが大変な高ステイタスカードではありません。AmexにはBlack Cardというのがありますが、こちらはInvitation Onlyの大変なステイタスカードです。年間数十万ドルの消費をする方向けだとか。Black Cardはおそらく“いくら得になった”とか“こんな特典があってうれしい”などというのは会話にも上らないクラスを対象にしているのに対し、Platinumはそれよりずっと庶民的な感じです。ま、$550の年会費は決して庶民的なものではありませんが、以下のディスカッションは$550を庶民的レベルまで引き下げますので読んでみてください。
これまで一年弱の間で使った特典は以下のとおり。
まずはボーナスポイント
加入して3か月で$5,000をカードで消費すれば、60,000ポイントがついてきます（この記事を書いた2019年8月末現在はキャンペーンで100,000ポイントになっています。時折このようなキャンペーンがあります）。Smart & Responsibleでは基本的に、ポイントやマイレッジカードより、キャッシュバックカードをお勧めしています。ポイントやマイレッジだと、お金を使うー＞ポイントやマイレッジが貯まるー＞それを使ってモノを購入する という2段階の変換があり、購入できる対象が限られたり（何でも買えるわけでない）、換金率がストレートに測れず使い勝手がわるいという不便さがあるように思うからです。お金を使うー＞お金が返ってくるという、単純明快なキャッシュバックで、しかも変換率が高いものが便利だと思います。なので、この点でも今回のPlatinumはルール破り。
Amex Platinumのポイントも使い勝手が悪い部類に入るはずなのですが、ただし旅行をたくさんする人には特典があります。ふつうは$1使って１ポイントにしかならないのが、Amex Travelのサイトか航空会社で直接買った航空券やホテル代は、$1利用で5ポイントたまるからですす。家族での日本への帰省、旅行、出張など、全部チャージしてみました。Amex Travelは安いチケットが見つかることもあるけど、かなり微妙です。Amex Travelでだめなときは、まずはKayak.comとかSkyscanner.comで安いチケットの目星をつけ、可能な限りエアラインのサイトで直接買うという方法で購入しました。
私の場合は貯めたポイントは換金率のよいANAの航空券にしていました。実家も主人の家も両親が老いてきて、手術や用事で日本を行き来することも増えたので助かりました。実際には、PlatinumのポイントをANAのマイレージにトランスファーし（1ポイント＝1マイル）、そのマイレージでANAのアワードチケットをとります。2回使いましたが、1度はオフシーズンで40,000マイル、1度はショルダーシーズンで50,000マイルでした。あと50,000ポイントくらい残っているのでもう一度日本往復ができる感じです。なおご存知の方も多いでしょうが、ANAのアワードチケットは予約時に税金＆手数料で$350の支払いが必要です。
というこどで、３回日本に行けるとして、その時のチケットを安めに見積もったエコノミーで$900（ロサンゼルス発です）としても、$900-$350で1回$550くらい、3回で$1,650のコストが浮いたことになるでしょうか。
なお、ポイントの換算レートをざっと計算してみると；
$1,650÷（40,000＋50,000＋50,000ポイント）＝1ポイントあたり＄0.0118 くらいの価値です。
先ほど書いたようにカードに$1チャージすると5ポイント貰えるので、そうすると
$1使うー＞ 5ポイントｘ$0.0118＝$0.059
となり、６％近くのキャッシュバック率になります。これは、巷のキャッシュバックカードに比べてもかなり良い率です。なので、航空券やホテルの出費がある程度あり、ANAもよく使うという方であれば、割のいいリワードといえるでしょう。
American Airlinesのクレジットバック
次は特典のうちのひとつにある、American Airで消費したインシデンタル費用に対するクレジット。年間$200ドルを限度にクレジットバック（払い戻し）を受けられるという特典です。インシデンタルというのは、たとえば、航空券を買った後でいい席にアップグレードする席代とか、機内で買ったドリンクや食事代とか、チェックインバッグの代金とか、そういう系統のものです。航空券自体は含まれません。
ただし、これには裏技があって、American Airの航空券を買ってもクレジットバックは受けられないのですが、American Airのギフトカードを買うとそれはインシデンタルに数えられるというものです。ギフトカード購入でインシデンタル費用に対するクレジットバックを受けておいて、そしてそのギフトカードを使って航空券を買えば、結局はクレジットバックを航空券に使えることになる・・という、こんな案配です。$200のギフトカードを買うとちょっと額が大きすぎてインシデンタルにならないかもしれないということで、$100くらいにして買うと認められる可能性が高いという裏情報でした。
ま、私もこれはどこかのWebページで読んだ情報なので、本当に大丈夫なのか・・と思いながら、ま、でもうまくいかなくてもギフトカードを購入するだけだからリスクゼロと思ってやってみました。$100のギフトカードを2枚。1週間以内に$100ｘ2回のクレジットバックがきました。
さらに、これにはもうひとつおまけがあり、このクレジットバックの1年というのは、加入したときから1年ではなく、年初から年末の1年です。私は9月に加入したので9月から12月が1年、年が明けるとまた新しい1年・・ということなので（これも裏情報）、また、ほんとかな・・と思いながら、今年の年明けにAmerican Airのギフトカードを$100ｘ2枚買ってみました。1週間以内に$100ｘ2回のクレジットバックがきました。しかも5xとなっている六角形の意味は、その額にも5ポイントがつくということで、なんともありがたいものです。
・・ということで、$400分のギフトカードがコストゼロで手に入り、これを使って以前住んでいたバージニア州に遊びに行きました。古い友人に会うことができました。
Global Entry申請料クレジットバック
Platinumカードの特典として、Global Entryの申請料$100がクレジットバックされるというのもあります。Global Entryは、.US. Customs and Border Protectionが行っているプログラムで、申請して簡単なインタビューを受けローリスクの旅行者だと認定されると、下記のようなカードが発行され、アメリカ入国がスピーディに済むというものです。また、Global Entryの認定が下りれば、アメリカから出発する便に乗る際にはPre Checkラインに並ぶことができ、セキュリティチェックが早く済みます。
この申請料は$100なのですが、カード保持者が申請料をカードで払えば全額クレジットバックで、実質的にノーコストとなります。
ちなみにPlatinumカードに対する追加家族カード料金は、3枚まで$175/年です。うちは家族4人なので、この$175を払い追加で3枚の家族カードをつくりました。Global Entryの申請料$100ｘ3人が無料になるなら、元をとって余りあるという判断からです。ちなみに、Global Entryは5年有効です。
今日はここまでにしておきます。第二弾で収支報告をします。
賢いクレジットカード利用者になる： キャッシュバックの最大化
前回は、クレジットカード会社の顧客戦略の一環として使われている、カード顧客の５つのグループ分け（セグメンテーション）の考え方をご紹介しました。様々な企業が、このような顧客のセグメンテーションをして、それぞれにグループに適したマーケティング戦略でサービス・商品提供をしています。顧客としては企業の提供するまま、提案するままに流されて購買するのではなく、自分はどのセグメントに属したいか、自分のポリシーと企業の提供する商品やサービスが合致しているかなど積極的に考えていく必要があるのではないかということも書きました。
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今回は５つのグループの中で、「富裕＆高満足度セグメント」と呼ばれる、最もお得なグループについて見てみます。このグループは、家計管理ができており、支出の大部分でクレジットカードを利用し、ポイントやキャッシュバックなどのリワードを望みます。毎月残高は支払い切り、リボ払いの高利子ローンを嫌います。このセグメントは、リボ払いをあまり使わないので利子収入は期待できませんが、ただ恒常的にクレジットカードでの購入をするので、お店側からのInterchange Income（手数料収入）が期待できます。カード会社にとっては大切にしたい顧客です。このセグメントを引き付けるためには、リワード提供が欠かせないことをカード会社は知っていますから、魅力的なリワードを提供しています。
特典は進化する
皆さん、何枚のクレジットカードをお持ちでしょうか。また、そのカードをどのくらいの年数使っていますか？気に入るクレジットカードを見つけたら、ずっと使い続けているという方も多いでしょう。別にそれ自体に問題はありませんし、かえってカード会社をころころ変えるのはクレジットスコアの面からもマイナスがあります。ただ、クレジットカードをただの支払いのツールとしてとらえていると、ちょっともったいない部分があるかもしれません。
前述の富裕＆高満足度セグメントにあなたが入っているのだとしたら、そのセグメントにオファーされている特典はできるだけ享受した方がお得ですし、またそのような特典をすでに受けている場合も、他にもっとよい特典を提供しているカードがあるのなら乗り換えることも一考の価値ありです。
Consumer Reportsが興味深いリサーチをしているので、それを共有したいと思います。2016年に行われたこのリサーチによると、いつも使うカードを変えたことが一度もない人は全米で2,000万人、変えたことはあるが過去10年間は同じカードを使っているのが2,500万人という結果でした。クレジットカード会社は、新しいカードや特典をオファーし続けています。もしや、今見直しするときかもしれません。
カード特典には、各種保険やワランティなどの付加価値もたくさんついたものがありますが（下記参照）、ここでは、キャッシュかキャッシュ同等の価値のあるポイントやマイレージについて考えてみます。
電気製品やブランド物を買うならば：CitiのPrice Rewindがすごい
キャッシュバックが基本
キャッシュバックとかキャッシュリワードとか呼ばれる現金還元のこのしくみ、ある程度たまったらチェックを受け取れるもの、銀行に振り込んでくれるもの、あるいは最近ではクレジットカードのStatementにクレジット・バック（払戻）してくれるものも一般的です。クレジットカードでの購入額の１％～２％をキャッシュバックしてくれるものが多いですが、カテゴリー（グローセリー、ガソリン、トラベル関係、レストランなど）によっては、６％を出すカードもあります。また、高いキャッシュバック率を獲得できるカテゴリーやお店が月々のプロモーションで変わるものもあります。
キャッシュバックのしくみ：
カードでの購入額 ⇒ その１％～６％程度が現金で戻ってくる
マイレージやポイントは、往々にして変換できる商品やサービスが限られている場合が多く、また、マイレージやポイントがいくらの価値があるかも、変換する商品やサービスでバリエーションがあったりする場合も多く、一般的に現金（上のキャッシュバック）でもらう方が、使い勝手の意味でも、また換金率でもよい場合が多いように思います。キャッシュバックは購入して、一定パーセンテージの現金が返ってくるというストレートな図式ですが、マイレージやポイントは、購入時の蓄積率、そのあとの変換率と2度ステージがあり、クレジットカードを使うと最終的にいくらの価値が貯まるのかはなかなかすぐに見えません。
マイレージやポイントのしくみ：
カードでの購入 ⇒ マイレージやポイントが蓄積(蓄積率) ⇒ マイレージやポイントで買い物(変換率)
・・・というわけで、ストレートフォワードなキャッシュバックのあるカードの人気が高まっており、各社ともよりおいしいキャッシュバックを提供しようと工夫がみられます。Consumer Reportsによると2013年時点ではキャッシュバックのあるカードは全体の25％だったのが、現在では50％にまで比率が上がっているとのことです。まさにキャッシュバック・カードの時代になっている今、一度ご自分の消費パターンを吟味しつつ、巷にあるクレジットカード特典とを照らし合わせながら、今よりキャッシュバックがもらえるカードはないかを調べてみる価値はあるかと思います。
キャッシュバック・カリキュレータ
消費者としてのポリシー：クレジットカードの場合で考える
アメリカも日本も資本主義であり、消費社会です。私たちはその中で労働者であり、経営者であり、消費者でありといくつかの冠をかぶって生活していますが、仕事を持っていない人も、経営をしていない人も、ほとんどの場合消費者であることは免れません。何らかのサービスなり、物なりを消費しながら生きています。企業は消費させるため、できるだけ買ってもらうために多くのエネルギーを費やし、キャッチ―な宣伝、巧みに挿入されたオンライン広告、無意識に働きかけるソーシャルメディアなどで働きかけてきます。そんな中、企業に一方的に操られるのではなく、消費者として自分の立ち位置を決め、企業の提供してくる商品やサービスが自分のニーズや自分の価値観に合うのかを吟味するようなプロアクティブな姿勢が大切ではないかと思います。今日はそんなことに、クレジットカードの例をとりながら思いを巡らしてみましょう。
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どのタイプの「利益」になるのか
企業の目的は利益の最大化です。“Happy Customer”とか、”Socially Responsible”とかいろいろなスローガンがありますが、それらも企業のポジショニングをうまくとっているだけの話で、突き詰めれば利益を上げることが最終目的です。
企業の収益の上げ方は何も一つではなく、多種多様のサービスや商品を提供して利益を上げていますね。クレジットカード会社の場合の収益のカテゴリーは下のようになります。
| Interest Income：毎月残高を支払い切らない場合に、残高にかかる利子からの収益 | $63.4 billion |
| Interchange income：顧客が買い物をしたときに、お店側がクレジットカード会社に払う2.0％から2.5％程度の手数料収益 | $42.4 billion |
| Cash advance fees：クレジットカードで現金を借りるときにかかる手数料（借りた額の5％程度）収益 | $26.6 billion |
| Annual fees：クレジットカードの年会費収益 | $12.5 billion |
| Penalty fees：支払い遅延やクレジット限度をオーバーした場合などのペナルティ収益 | $12 billion |
| Enhancement income：保険などクレジットカードに追加できるサービスからの売り上げ収益 | $6.3 billion |
この収益のうちの、自分はどの「利益」に属するのか？・・・を考えてみると、クレジットカードとの付き合い方も少し変わってくるかもしれません。クレジットカード会社の最も大きな収益源は、一番上のInterest Income（利子）です。クレジットカードを、お財布のちょっと苦しい時のローン減としてみなしている人は、ここの「利益」となっています。計画的に使っていないと、クレジットカードの限度を超えたり、支払いが遅れたり、チェックがバウンスしたり、クレジットカードで現金を下ろしたりということにもつながり、そうするとPenaltyやCash Advance の利益にも貢献することになります。これらの顧客は大きな収益をもたらしてくれるので、クレジットカード会社にとってとても大切な存在です。
反面、クレジットカードはお金を借りるツールとはみなさず、チャージした残高は毎月支払い切るタイプの顧客は、多くのInterchange Income（お店側の手数料）を生むのでその収益源にはなりますが、この場合はお店側が手数料を払うわけで顧客側は一銭も支払う必要がありません。Interchange Incomeもクレジットカード会社にとって2番目に大きな収益源なので、それを生む顧客は大切な存在ではあるもの、顧客のお財布は痛まないという特徴があります。
あなたはどのタイプの顧客であり、どのタイプの収益源でしょうか？また、どの収益源になりたいでしょうか。
自分はどのセグメント？
どういうタイプの顧客にどいういう商品を売り、どのように利益を最大化するかという戦略に企業は心を砕きます。顧客のタイプによりグループ化して戦略を考えるのをセグメンテーション（セグメント化）などとも呼びますが、商品開発、サービス提供、宣伝、囲い込みなどなど、それぞれ顧客セグメントごとに最適化したしかけをしてきます。
消費者である私たちとしては、この考えを逆手にとって、このセグメントのうちのどれに自分がなりたいか・・ということを考えてみると、それぞれのビジネスとのより適切な付き合い方がわかってきます。
たとえば、とあるコンサルティング会社が行った、クレジットカード業界のための顧客セグメンテーションを見てみましょう。１）～５）の５つのタイプに顧客を分けています。データは以下のとおり。
各セグメントの説明はこんなふうです・・
1) 富裕＆高満足度セグメント
家計管理ができており、支出の大部分でクレジットカードを利用し、ポイントやキャッシュバックなどのリワードを望む。毎月残高は支払い切り、リボ払いの高利子ローンを嫌う。自動支払いをセットし、簡単・楽・便利を好む。最も高収入・高資産レベルを誇る。
このセグメントのもたらす利益は、上のInterchange Income(お店が払う手数料)で、このセグメントを引き付けるためには、リワード提供が欠かせない。また、このセグメントは高利子ローンは嫌うものの、クレジットカードで車やアプライアンスなど高額の商品を購入し、簡単かつ自動的に低金利リボ払いを可能にするサービスなどを提供すると有意義。
2)特典を追いかけるセグメント
ある程度のリボ払い残高を持っており、常に最低の利子を確保するためにバランストランスファーを繰り返すグループ。このグループは、リボ払い残高を抱えているものの、家計管理はしっかりするタイプで、クレジット負債もコントロールできていると感じており、カード特典について最も自分にとって有利なものを追いかける。Co-brand card（デパート、ガソリン、エアライン会社などのお店側とクレジットカード会社との二つのブランドがついたカード）を利用したり、年会費を払うカードを利用する可能性が高い。上の富裕＆高満足度セグメントに次いで、2番目に高収入・高所得である。
このセグメントは、クレジットカード会社に対して「勝つか負けるか＝自分が得をするか損をするか」という観点で物をとらえており、「勝っている＝得をしている」と感じさせることが大切。０％APRバランストランスファーやボーナスリワードなど、おいしいところだけ掴んで、他のカードに逃げていくこともあるので、「おいしい部分」を機を見て提供し続け、安定したパートナーシップを築いていくことが必要。
3) 家計のやりくりに困難があるセグメント
$7,000を超えるクレジットカード負債があるセグメントで、バジェットを守ったり、消費をコントロールすることが難しいと感じている。よりよい商品やサービスを探したり、より安く買うための努力をほとんどせず、負債を完済できるという希望も持たず、恒常的に負債がある状態がふつうと感じている。５セグメントのうち資産が最も少ない。
負債レベルは維持可能なものではないが、同時にクレジットカードなしでは生活が成り立たず、なるべくシンプルに簡単に、必要なお金へのアクセスを確保しながらも、クレジットを使いすぎて破たんしないようコントロールできるしくみを提供してもらいたいと感じている。利子やキャッシュアドバンス、ペナルティなどをもたらしてくれる。
4)負債から回復途上のセグメント
$2,000弱程度のクレジットカード負債はあるものの、返済に努めており、バジェットを組み家計を立て直そうと努力しているセグメント。金融機関や金融商品への悪い経験から、「株式はリスクが高すぎる」とか「破たんの危険のゆえ銀行預金は危ない」などという不安を持っている。クレジットカードの利用はなるべくしないように努め、０％APRやサインアップ・ボーナスなどの特典にも反応してこない。オンライン機能より、人を介してのやりとりを好む。
クレジットカード自体に懐疑的なので、危ない落とし穴はなく、安全にクレジットカードを使うことができるという安心感を与える必要がある。この層を取り込むには、バジェットを守りながらの消費をできるようなトラッキング機能を提供すると効果的。また、手数料やペナルティに恐怖心があるので、「一度目の支払い遅延はゼロ・ペナルティ」などの特典を提供すると効果的。
5)アンチ・クレジットカード・セグメント
クレジットカード自体の利用が好きでなく、使わないセグメント。70~80％の消費を、デビットカードかキャッシュで行う。それでありながら、$2,000弱のクレジットカード負債を持つ。4)の負債から回復途上のセグメントよりは、多少資産が多い。3)の家計のやりくりに困難があるセグメントと同じように、シンプルなしくみ（手数料、ペナルティ、利子）を望む。
このセグメントの取り込みのためには、いくらのものを購入したら、月々いくらの返済で何カ月で完済・・というように、シンプルにわかりやすく返済計画などを提示すると効果的。
どのセグメントに属したいか
ここまでお読みになって、「あ～自分はこのセグメントだ～」と思いつくふしがある方もいらっしゃるでしょう。これが、今思いついたのではなくて、「言われるまでもなく自分はこのタイプだ」と分かっていらっしゃる方は、自分の立ち位置がよく分かっている人とも言えます。企業は勝手にタイプ分けをし、タイプごとに最適なマーケティング攻勢をかけてくるので、無意識で使っているとずっと相手の手に乗ることにもなりかねません。それがわかって乗っているのならいいのですが、そうでないと無駄にお金を支払う、ひどいと搾取されることにもなりかねません。
上のセグメントで１）富裕＆高満足セグメントはほとんど利子、年会費、ペナルティなどは支払わず、クレジットカードを積極的に使うことで、お店が支払う手数料、つまり人のお金でクレジットカード会社への利益を生み、一方で自分にはキャッシュバックやポイントなどの還元を手に入れています。１）はクレジットカード会社には一切払わず、たくさんもらっている層です。
２）の特典を追いかけるセグメントは、ある程度の利子を支払いながらも、特典やリワードには敏感なので、クレジットカード会社も低利子やボーナスなどを提供せざるを得ず、それなりの特典を得ています。２）はクレジットカード会社に少し払って、たくさんもらおうとする層です。
３）家計のやりくりに困難があるセグメントは、クレジットカード会社にとっては恒常的な利子収入を確保できるおいしいグループで、消費を継続的に喚起するための返済計画機能などを提供するものの、キャッシュバックやボーナスなどの特典は必要がありません。３）はクレジットカード会社からは全くもらわず、その代わりたくさん払っている層です。
４）負債から回復途上のセグメント、５）アンチ・クレジットカード・セグメントは、不安や恐怖をいかにして取り去るかが課題で、ここをうまくクリアするしくみを提供すれば、１）か２）か３）あたりのどれかにコンバートし、より多くの収益を得られる層です。
どのセグメントに入りたいかは、個人の自由ですし、「私は私。どのタイプにも属さない！」というのも本人次第です。ただ、クレジットカードを使うならば、できれば１）か２）あたりを狙うともっともお得ではあります。一番よくないのは、ポリシーを持たずクレジット会社のなすがままに流されることでしょう。会社側に誘導されるままになるのではなく、消費者としてどういうタイプになりたいかというポリシーを持つことが、賢い消費者になる第一前提のような気がします。
これはなにもクレジットカードだけに限られることではなく、銀行でも投資会社でもケーブル会社やでもAmazon でも、どんなビジネスに対しても同じように、自分はどういう消費者でありたいかという思いを持ちつつ、企業側から発信されるマーケティングに流されるのではなく、自分のポリシーをもって企業の提供するサービスを使ったりモノを買ったりするという姿勢は、このアメリカというインスタント消費社会ではとても大切なことのように思います。
不動産投資シリーズ(４) －不動産投資の収益性を考える
ミューチュアルファンドはもうすでに投資しているが、ポートフォリオの一部として不動産への投資も考えてみたいという方もおられるでしょう。不動産投資を考えるシリーズ全４回でお届けしており、（１）では、レンタル物件を購入し大家（ランドロード）になるにあたって、必要となるスキルについて考えました。（２）では、物件管理業者への委託、REITを通しての不動産投資について見てみました。前回（３）では、レンタル収入でリタイヤメントをサポートする場合の考え方について考えました。今回は、不動産投資の収益性を測るための指標について考え、収益性をどうとらえるかについて見てみます。
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３つの指標
不動産投資の利益は、大きく二つの要素に分けることができます。ひとつは月々入ってくるレンタル収入で、もうひとつは物件の値段上昇によるキャピタルゲインです。
もちろんどちらも見込める物件がよい物件ではありますが、どちらに重点をおいて期待するかは投資する人によって異なるでしょう。不動産からの収入で老後の生活をサポートしたい人ならば、月々どのくらいの実入りがあるのかというレンタル収入の大きさに焦点を当てます。それとは両極端に位置するのがフリップ投資家で、レンタル収入には全く興味がなく、安く買い素早く手を入れすぐに売ることで大きなキャピタルゲインを狙います。
何にフォーカスを当てて収益性をみたいかで、使う指標も異なってくるわけですが、不動産投資の利益率を測るために使われる指標の代表的なもの三つについて見てみます。CAP、ROI、IRRです。
CAP
短くCAP rateと呼ばれるます。Capitalization rateの略で、以下の計算式で求められます。
CAP rate ＝ 年のレンタル純利益（経費差引後） ÷ 物件価格
いくらの物件で、いくらくらいのレンタル純利益を生むか・・を測ります。
市場価格より安く買える穴場物件で、プロパティ税やメンテなどの経費も安く、その割には恒常的に高いレントで貸し出せそうな家はCAP rateが高くなります。
ROI
CAPは購入価格しか考慮に入れませんが、ROI(Return on Investment)というのもあって、こちらはいくらポケットから出したか（頭金）をもとに考えます。
ROI ＝ 年のレンタル純利益（経費差引後） ÷ 頭金
CAPとの違いは、ROIは、モーゲージでローンを組みその利子率を上回る収益率を生むことで、利益を増強する場合の収益性を見るのに向いていることです。ローンを組んでの投資は一般にレバレッジとよばれます。手持ち現金は少なく出し、モーゲージをなるべく安く組んで投資します。いくら手持ち現金をだし、いくらくらいのレンタル純利益を生むか・・・を測ります。
IRR
もうひとつ、IRR（Internal Rate of Return）というのもご紹介しましょう。こちらは、たとえば10年なり20年なりの期間で、物件を買ってレンタル収入を得つつ、最終的には売却しキャピタルゲインを得るまでのすべての利益を考慮します。いくら現金を投資し、いくらのレンタル収入をもらい、最終的にどれだけのキャピタルゲインを得たかのすべてを含んで、年平均の複利利益率を計算します。株式や債券などとの利回りと比較することができる指標です。
IRR ＝ 簡単な計算式では表せず、すべてのお金の出入りを含めて年利を計算
この３つのどれかの数字は優れていても、どれかは全く優れていないということは大いにあり得ることで、不動産投資をするなら自分はどの指標に重点を置いて考えたいのか、あるいは不動産とミューチュアルファンドなどの比較をしたいのかなど、自分のニーズをはっきりし使うことが必要です。
３つのケース
実際に３つのケースで応用してみましょう。
物件AとBとCがあります。購入価格や、レント(月)、費用(年)の各項目は上記のとおり。
Aは、地方都市の郊外にあるコンドで、若いプロフェッショナル層が好んで住むエリアにあります。物件価格が低い割には、かなりのレントが見込めます。コンドのためHOAなどがありますが、物件価格が低く現金で購入したためモーゲージの支払いなどもありません。
Bは、中都市の一軒家です。そこそこのレントが入り、費用もそれなりの範囲に収まっています。モーゲージを組んで購入したので月々の支払があります。
Cは、メトロエリアのコンドです。それなりのレントをとることができますが、プロパティ税や保険費も物件価格上昇にともないかさみ、HOAやメンテナンスにも費用がかかります。モーゲージを組んで購入したので月々の支払があります。また、この大家さんは忙しい日々のなか自分でレンター管理をするのが大変なので、物件管理会社に委託しています。その費用は雑費に含まれて計上されています。
このような状況にある３つの物件のCAP、ROI、IRRを計算してみましょう。
物件の保持期間はここでは10年としました。
Aは、CAPもROIもIRRもそこそこの数字が出ています。物件価格の割にレントが高いこと、費用がかかりすぎないことで、CAPは6.29％が出ています。また、モーゲージを組まず、100％現金で買っています（レバレッジなし）ので、ここではCAPとROIが同じ数字になっています。物件価格は年平均２％ぐらいずつの割合で伸び、最終的には$170,000強で売却、IRRを計算すると8.29％という数字でした。これは投資した$140,000に対し、レントの純利益とキャピタルゲインまで含めると年平均8.29％の利回りが出たことを意味しています。
この8.29％という数字をどう見るか、比較できる対象として、株式60％・債券40％のポートフォリオの過去成績が下記の通りです。
株式を含むミューチュアルファンド投資で、いい時もあれば悪い時もありますが、1926年から2016年の間の年平均をとると8.70％という数字です。上の不動産投資ではこれとコンパラブルな利回りが出たことになります（もちろん投資時期が異なりますので、対等比較はできません。あくまで目安ということで）。
Bは、レバレッジ（モーゲージローン）を上げて、自己投資額は$30,000で投資した例です。レントもそこそこ、プロパティ税やメンテナンスなどの費用もそこそこですが、ただモーゲージ支払いがあるため、全体的な費用は大きくなり、そのせいでCAPはわずか1.66％です。その代わり、自己投資$30,000に対しては、13.83％のROIとなっています。レバレッジを上げると、月々の収益率は衰えるが、その分投資に対する利回りが上がるという典型的な例です。この物件は、10年間の間、年々３％推移で物件価格も上昇し、最終的なキャピタルゲインを含んでのIRRは27.83％でした。物件選択の目利きがあったこととレバレッジの威力との相乗効果で、上の株式60％・債券40％の利回りとは比較にならない大きな利回りが実現できています。
Cは、メトロエリアの物件価格が非常に高い物件です。レントも$2,500とそれなりに高いのですが、AやBと比較すると、物件価格の割にレントがそれほど伸びないという痛い特徴があります。物件価格は大きいので、プロパティ税も高く、コンドでHOAもあります。自己資金も$160,000投じたものの、モーゲージも$250,000組んでいるのでモーゲージ支払いが発生し、さらに自分で管理することが難しいため管理会社を使っており、その費用もあるので最終的にはCAPはわずか0.57％という寂しい数字です。自己資金をそれなりに出しているものの、純利益はなかなか上がらないので、ROIも1.45％です。年々のレンタル純収入はそれほど期待できなくとも、メトロエリアならではの物件上昇が見込めると思いきや、近くで山火事の影響があり、エリア全体的に物件価格が頭打ちになりました。最終的にキャピタルゲインは出たものの、IRRは6.93％となりました。このケースは、山火事の影響という不動産ならではのリスクに影響された例でもあり、これならミューチュアルファンド投資のほうがよっぽどよかったと後で後悔するタイプのケースです。
このように、不動産投資の収益性は物件によってまちまちですし、どの指標でみるかでも評価が異なってきます。どの物件にするかという判断も大切ですが、不動産にするかそれ以外の投資にするかという判断も大切です。
これで不動産シリーズは終わりです。不動産は大きく儲けられる可能性を秘めています。スキルのある人、単に運が良かった人は大きく資産を伸ばすことができます。反対に、スキルのない人はインデックスファンドやREITのほうがよっぽどよかった・・ということにもなる危険性をはらんでいます。自分のスキルとタイプ、何を目指すかを吟味したうえで判断をされるとよいでしょう。
月々のモーゲージ返済額の中身知ってますか？
モーゲージを組んで家を買った方なら、ご存知でしょう。毎月返済する額（固定利子を想定）は一定です。毎月毎月同じ額をローンが完済されるまで払い続けます。しかしながら、その中身は月々変化し、１５年ローンであっても３０年ローンであっても、一定の返済額の内訳はふたつと同じものがないということをご存知でしょうか？車のローンなども同じことです。一定期間で全額を返済し終わるように、月々一定の額を返済し続けるこのプロセスはAmortizationと呼ばれます。ちょっと日本語にはしにくいこのAmortizationのしくみが今日のトピックです。別に知っていなくても大きな問題にはならないけれど、知っているとちょっと違う見地からものを見ることができるようになるかもしれない・・・そんなお話です。
クレジットカード負債： リボ払い（Revolving）ローンと呼ばれ、Minimum Payment以上で、いくら返済するかを自分で決めることができるローンです。Minimum Paymentさえ払っていればよしとされますが、それだけでは返済は進まないローンです。計画的に返済しないと、いつまでも利子ばかり払い続ける危険性を含むローンです。
Interest onlyローン：その名のごとく利子だけを払うローンで、自分で敢えて利子以上に返済をすると決めて行動しない限り、元金部分は返済がまったくされないので、これもいつまでも利子を払い続ける危険性を含むローンです。
Balloon ローン：初期には小さな額を返済するだけでよいので、月々の返済負担は小さいですが、元金返済はなかなかすすみません。ある時がくると元金のすべて、あるいは元金うちの大きな額（Balloon）の返済が必要になるローンです。
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月々の返済額の中身
いくら借りたいか（下ではHome priceマイナスDown payment）、返済期間（Term）、利子(Annual interest ｒａｔｅ)を指定すると、月々の返済額は簡単に計算できます。下は、Bankrateのカリキュレータで、$300,000の家を20％ダウンで買う、つまり$240,000を3.88％固定利子で借り30年かけて返済する場合の月々の返済額（持ち家保険やプロパティ税は含まない、純モーゲージ返済部分のみ）を計算してみると、$1,129.26となりました。
30年間、毎月この$1,129.26を支払い続けると、$240,000の元金が完済できるわけです。
さて、この$1,129.26は30年間変わることがない（繰り上げ返済や、借り換えなどは除いて）わけですが、この返済額には実はふたつの要素が含まれています。ひとつは利子であり、もうひとつは元金返済部分です。
利子というのは、返済残高ｘ利子（月あたり）で計算されます。上の例でいうなら、1か月目の利子は、
$240,000 ｘ （年利3.88%÷12か月） ＝$776
となります。
元金返済部分というのは、借りた$240,000の返済に充てられる部分ということで、
固定の返済額である$1129.26 － $776 ＝$353.26
となります。
では2か月目はどうなるでしょう？
1か月目に元金を$353.26分、返済しましたので、2か月目の返済残高は
$240,000 － $353.26＝ $239,646.74
となっていますから、2か月目に払う利子を同じように計算すると、
$239,646.74 ｘ （年利3.88%÷12か月） ＝$774.86
となります。1か月目の利子より、少し減りましたね。元金の返済が少しだけ進んだからです。
一方、2か月目の元金返済部分というのは、
固定の返済額である$1129.26 － $774.86＝ $354.40
となります。
おわかりでしょうか、このように、元金を少しづつ返済していきますから返済残高は少しづつ減っていき、結果的に返済残高ｘ固定利子で計算される利子の額も少しづつ減っていきます。反対に、月々の元金返済部分は、固定返済額―利子額で計算され、だんだんと増えていきます。
月々の返済額が一定でも、ローン期間を通して、返済額のうちに占める利子額部分は小さくなり、反対に返済額のうちに占める元金返済部分は大きくなっていきます。これをローン期間を通してどんなふうになるか計算してくれる機能があります。上のBankrateのサイトでは
というリンクがあります。これをクリックしてみると・・・
月々の返済が30年＝360か月分計算されて出てきます。上は最初の1年分。元金返済部分がだんだんと増え、利子がだんだんと減り、返済残高がだんだんと減って返済が進んでいるのがわかります。これがAmortization Schueduleと呼ばれるものです。
最後の1年はどうなるかというと・・・
最後の方は、ほとんどローン残高がないので利子も少なく、ほとんどが元金返済に充てられているのがわかります。30年の最後にはローン残高はゼロになります。グラフにするとこんな感じ。
このAmortization Scheduleを理解しておくといろいろな応用が利くようになります。たとえば・・
よく家を買えば、レントとは違いエクイティが貯まる・・といいますが、モーゲージ返済を開始した直後は、月々の返済額のうちほとんどが利子で、エクイティの貯まりのスピードは遅いことがわかります（ただし、家の価値自体が上がればエクイティになりますが・・）。
タックスリターンでのモーゲージ利子控除も、毎年定額ではないこと。モーゲージ返済開始当初のほうが、より大きな額になります。
毎月返済額に上乗せで返済したり、一括で追加返済したものは、返済残高を増やすので、その後の利子が小さくなり、それでさらに元金返済部分が増え、返済スケジュールがスピードアップする。
応用編 モーゲージ － 無理に15年ローンにしないのが賢明なわけ
なお、すべてのローンの返済が、このようなAmortizationの考え方で進められるわけではありません。
Amortizationの考え方が適用されるものは：
- 家のモーゲージ
- 車のローン
- 学生ローンなどのパーソナルローン
これらはみな固定額を着実に返済さえしていれば、期限がくると完済するように組まれたものです。
反対に、Amortizationの考え方が適用されないものは：
トランプ税制でアメリカの持ち家神話が崩れるかも・・・
自分の家を持つことは長らくアメリカンドリームとされ、実際アメリカでは家を買うのを奨励する多く税制がありました。自分のものにならない借家にレントを払い続けるのはもったいない、家を買って大きく節税しつつエクイティを貯める方が得・・これは皆が口にし皆が耳にするフレーズです。ところが、今回のトランプ税制には、「持ち家が得」を崩す内容が含まれており、その結果、Moody’s Analyticsによれば、今後18か月の間に、2018年夏をピークに不動産価格は全米平均で４％下落、特に東海岸、西海岸の高価格帯においてはより大きな下落を見るだろうという予想です。
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得でなくなるその１
「持ち家が得」を崩す税改正のひとつは、モーゲージローンの利子控除はローン額のうち$750,000までに対してのみという上限がつけられたことです。モーゲージ$750,000なんて、誰がそんなに借りるか！と思われる方も多いでしょう。しかしながら、カリフォルニアやニューヨークなどの高価格地帯では、数ミリオンドル以上の家もたくさんあり、高収入世帯では$750,000借りても月々の支払も十分払える世帯も多く、決してあり得ない数字ではありません。「お金持ちだから、モーゲージを借りないで家を買う」というのは日本ではあり得る話ですが、アメリカでは多くの場合そう運びません。「お金持ちだから、たくさんモーゲージを借りて、より高い家を買う」というのがよくある話です。たくさん借りてたくさん控除できるならなおのことです。
$750,000以上ローンを組んでいる世帯のパーセンテージのデータはないのですが、$500,000以上のデータはありました。下のようです。カリフォルニアではなんと、49.1%が$500,000以上のローンを組んでいます。そのうち、$750,000のリミットにひっかかる世帯数はわかりませんが、少なくともカリフォルニアやワシントン、東海岸あたりでは内陸部の州に比べてずっとその数が多いのではないかと容易に想像がつきます。
得でなくなるその２
「持ち家が得」を崩す税改正のもうひとつは、SALT（State and Local Tax Deduction）の上限設定です。これまでは、州や地方自治体へ支払った税金：１）所得税か消費税かのどちらかと、２）プロパティ税が全額、連邦税より税控除できました。これからはこれに、１）と２）トータルで$10,000までの控除と上限が設定されます。
こちらも上の例に倣い、東海岸、西海岸の州、とくにカリフォルニア、ニューヨーク、ニュージャージーなど、高所得者層で高価格の家を持っている世帯が多い地区が大打撃を受けます。（通常ならトランプ支持の）共和党議員のうち、これらの州から出ている議員11人が、このトランプ税法に反対票を投じたことからも、これらの州への憂慮が読み取れます。
所得税が高いので州の所得税もそれなりに高く、その上家も高いのでプロパティ税も高い層、つまり上の１）と２）の州税で合わせて数万ドル以上払っている層が、もっとも打撃を受けます。ビジネス経営者やある程度以上の超富裕者層になると、ＳＡＬＴ控除が制限されても、それを超える減税効果が他で見込めるので全体的な税金は削減されることもあります。全体的な減税になるかならないかは別として、いずれにしても今までは高い家を買い高いプロパティ税を払っていてもそれなりの節税効果があったものが、これからは１）の所得税でさえ全額控除できない（$10,000まで）ことになり、持ち家を持つ大きなモティベーションがひとつ減ることになります。
たとえば・・・
たとえば、年収$180,000のＣａｌｉｆｏｒｎｉａに住む夫婦が$1ミリオンの家をダウンペイメント20％で買った場合と、年収$220,000のＮｅｗ Ｙｏｒｋに住む夫婦が$1.5ミリオンの家をダウンペイメント20%で買った場合とで、トランプ税制前（Ｂｅｆｏｒｅ）と後（Ａｆｔｅｒ）でどのくらい控除額と節税額が異なるか計算してみました。
それぞれタックスブラケット（最高税率）はトランプ税改正後は下がります。ただし、モーゲージ利子の控除が制限されるのと、所得税控除（あるいは消費税控除）で$10,000のSALT控除上限を軽く使ってしまい、プロパティ税で控除できる額はゼロになるのとで、家を持つことでの控除額トータルは激減します。家を持つことでの節税額はCalifornia夫婦の場合は半分強に減り、New York夫婦の場合は三分の一以下になります。
ちなみにこれは新たにこれから家を買った場合です。すでに持ち家がある人の場合、これまで通りモーゲージ利子は$1ミリオンのローンまで控除できます。プロパティ税については、今家を持っていても、これから買っても、処置は一緒で制限されます。
もはや持ち家は理にかなわなくなるかも・・
家を持つことでの節税が大きく減少しますので、「レントを支払い続けるより、家を買ったほうがいい」の通説がかなり影響を与えます。この理由で、とくに高価格帯地域では不動産価値が大きく下がると見る専門家も多いようです。下はMoody’s Analyticsの試算したもので、最も深刻な下落を経験すると予想される25カウンティです。パーセンテージは、トランプ税制がなかった場合の予想不動産価格に対する、トランプ税制を施行した場合の予想不動産価格の下落率です。
SALTやモーゲージ利子控除はどちらもItemized Deductionを選ぶことで控除するものですが、一方で、Itemizeをしない場合のStandard Deductionの額は、2017年のシングル$6,350 、ジョイント $12,700が、トランプ税制ではそれぞれ$12,000と$24,000に引き上げられます。これも「レントを支払い続けるより、家を買ったほうがいい」の崩壊を助長します。Zillowによると、これまでは持ち家世帯のうち４４％がItemized Deductionを選び、SALTやローン利子の控除を得ることが理に適うケースだったのが、このStandard Deductionの引き上げで、Itemize しなくとも大きな控除が受けられるようになり、結果としてなにもわざわざ家を買ってSALTやローン利子控除を受ける必要がなくなるケースが増え、14.4%しかItemized Deductionをしなくなるという予想が出ています。
いずれにせよ、トランプ税制下では、１）高価格の家こそ税控除額の大きな下落を経験するため、需要が減り値下がりの危険があること、２）すでに家を持っている世帯でも、高所得かつ不動産の高価格帯では、税控除が大きく下がり、持ち家をめぐるファイナンシャルなやりくりが影響を得る可能性があること、３）高価格帯でないエリアでも、Standard Deductionの引き上げで、「家を買って節税する」が当てはまらない層が広がることが予想されます。
電気製品やブランド物を買うならば：CitiのPrice Rewindがすごい
最近Citiはこのサービスを廃止しました。Citiカードのあまりにも悲しい特典削除
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最近我が家のメインクレジットカードはもっぱらCiti Double Cashになっています。以前から使っているAmexのBlue Cashでは食品とガソリンの支払いをし（GroceryとGasは５％のキャッシュバック。現在はこのベネフィット内容が変更されて加入できませんが）、日本円などドル以外の通貨での買い物はCapitalOneのQuick Silverで外国為替手数料なし＋１％のキャッシュバックを取得、その他のものはすべてCiti Double Cashで支払いをし２％のキャッシュバックを得ています。Citi Double CashにはPrice Rewindというプライスプロテクションがあり、最近これを使ってみて大変満足な経験をしたので今回はそれをシェアさせていただきます。これからホリデーショッピングなどをされるとき、案外ハンディーな特典かもしれません。
クレジットカードには様々な特典があることをこれまでにもご紹介しています。
ベスト クレジットカード - キャッシュバックを最大化するなら
プライスプロテクションについては詳しくは下記の記事に説明があります。
買い物してから値段が下がったら – Price Match & Guarantee
娘が貯めたお金で下のカメラを買いました。多くの家庭でもそうでしょうが、我が家ではこのような場合、娘は親に現金を渡し親のクレジットカードで買い物をします。現金やチェックやデビットカードで購入しても何の特典もプロテクションも受けられないので、敢えてクレジットカードで購入するわけです。ある程度オンラインで値段の検索もしてみましたが、今回は敢えて近くのBestBuyで購入してきました。
その後、Citi Double CashのPrice Rewindサービスに登録をしました。
登録はすべてオンラインでできます。
レシートのUploadは多少手間ですが、でも登録はこれだけ。これだけ済ませれば、あとは自分で値段のチェックをする必要はなく、購入日から60日間Citiが自動的に値段チェックをしてくれます。そしてもしも値段が下がったら、自動的に返金してくれます。我が家のケースでは、60日たったところで、支払った価格と期間中の最安値との差が$40.50だったということで、自動的に下のメールが届き、自動的にStatementにクレジットバックされました（小切手での支払いを選択することも可能）。
実際に支払った価格は$599,99でそのうちの$40,50です。ばかにならないセービングですね、しかも登録さえすれば何もする必要がない・・というのは、かなりのプラスです。ちなみに、この記事を書いている11月の初めの時点でも、そこそこ値段が安いと予想されるCostcoでこの全く同じ製品パッケージが$599,99という我が家の購入価格と同じ額で売っていますので、それを考えると、Citiはよく最安値を見つけました・・とほめてあげたくもなります。
おえておきたいポイント！
Citi系のクレジットカードならDouble Cashでなくても、このPrice Rewindを利用できます。
購入後60日以内のプライスドロップが対象になります。登録は購入後すぐから可能です。60日を超えると利用できません。
ベネフィット除外商品があり、食品や飲み物、薬などの消耗品、車やボートなどモーターがついている乗り物、飛行機やコンサートなどのチケット、宝石（時計は対象内）、コレクションアイテム、オークション対象製品など。
対照になるもののうちでも、Price Rewindに登録するときに、商品の認識がしっかりとできるように、製品名やブランド、型番などが必要になります。UPCコードがあるものは、それが使えます。商品認識ができ、ある程度値段が大きいもの（あまり値段が高くないものは、値段の降下もそれほど大きくないので）で、値段が下がる確率も高いもの・・となると、おそらく一番利用がふさわしい商品は、電気製品、家電製品、バッグや装飾品などのブランド品でしょう。
もちろん購入前の値段の比較はやったほうがいいですが、ある程度やったらばとりあえず購入してPrice Rewindに登録するという方法をとることで、とことん最安値を自分で掘り出そうとしなくてもよくなります。
もちろんギフトで誰かに差し上げるものでもOK。物は手元になくても、プライドロップした金額は戻ってきます。ホリデーショッピングでも強い味方かもしれません。ご参考までに。。
Equifaxの個人情報流出事件について
Equifaxは、Experian、TransUnionと並んで、個人のクレジットヒストリー情報を収集し管理している会社ですが、今回個人情報を保存しているシステムがハッキングされ、アメリカ消費者の1億4300万人の情報が盗まれました。情報流出が起こったのは5月半ばから7月までの期間。個人の姓名、ソーシャルセキュリティ番号、生年月日、住所、運転免許所番号などが盗まれたとしています。また、21万人あまりのクレジットカード番号、18万人あまりのクレジット異議申し立て資料が盗まれ、そのうえイギリスとカナダの消費者も一部が影響を受けています。
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どうすればいいか？
アメリカ消費者のほぼ半分近くに影響が及んでいる今回の事件。おそらくこのブログをお読みになっている方の中にも影響を受けている人が多いと思われます。
まずは下のサイトで、自分の個人情報が影響を受けたかどうかをチェックしてみます。
Potential Impactというリンクをクリックします。自分のラストネームとソーシャルセキリティ番号の最後の6ケタを入力して調べますが、これはご自宅の暗号されたWifi環境で行うのが良いでしょう。ソーシャルセキュリティ番号の6ケタというのはかなりの情報ですから、情報流出の２次災害につながらないよう、Public Wifiなどでは行わないようにするのがよいでしょう。
結果は２種類で、情報流出の影響があったと思われるか、影響はないかの答えが出てきます。
影響があった場合：
影響がなかった場合：
影響を受けたにせよ、受けないにせよ、現在EquifaxはクレジットモニタリングサービスであるTrustedID Premiereというサービスを無料で提供しています。
TrustedID Premierは現在のところ、１年間無料となっており、無料サービスの申し込みは2017年の11月21日まで受け付けとなっています。サービス内容は、
• Equifaxのクレジットレポート提供
• EquifaxのクレジットレポートにCredit Freezeをかける（適宜必要に応じ、Freeze/Unfreezeがオンラインで操作可能）
• Equifax、,Experian、TransUnionの3社のクレジットヒストリーに対するアクティビティのモニタリング
• インターネット上でのソーシャルセキュリティ番号の不正使用モニタリング
• ＄１ミリオンまでのID Theft保険
です。
そもそも流出を起こすような信頼性の低い会社から提供されているサービスを受けるのはどうかと思うとか、サービスを受けるのには、申し込みフォームに個人情報を入力する必要があり情報管理について危惧されるという意見もあります。賛否両論があるとは思いますが、もしあなたの個人情報が流出の影響を受けたのなら情報はすでに盗まれてしまっているわけで、この申し込みによる再度の情報流出の可能性の大きさと、提供されるクレジットモニタリングによる不正活動のキャッチというベネフィットを比較した場合、私個人的には後者のベネフィットのほうが大きいのではないかと思います。悪い言い方をすれば、Nothing more to loseということでしょうか。
情報流出のニュースが流れてから数日間は、このTrustedID Premiereのフリーサービスに申し込むとき同意を求められる契約のなかに、「サービス契約者は、サイバーセキュリティ関係（今回の情報流出含む）について、訴訟を起こす（集団訴訟含む）権利を失うことに同意する」という意味の条項がありました。今回の個人情報流出やその被害に対し、Equifaxを法的に訴える権利を棄権するということです。
この点は大きな非難の対象になり、Equifaxは2017年9月8日この条項を取り除きました。よって今は、TrustedID Premiereのフリーサービスに申し込んでも、集団訴訟に参加する権利はあります。また、もし9月8日以前に申し込んだ場合でも、集団訴訟の権利は守られるとEquifaxのホームページで発表されています。
申し込みに当たっては、Equifaxのサイトにある「Enroll」というリンクから行います。不正なサイトではなくTrusted Premier website (trustedidpremier.com)のサイトであり、ブラウザのアドレスバーには、緑のSecure lockがついていることを確認しましょう。
TrustedID Premiereだけでは心もとないという場合は、LifeLockなどの他のサードバーティのモニタリングサービスも考慮するとよいでしょう。
その他すべきこと
Equifaxだけでなく、他２つのクレジットヒストリー会社のクレジット情報にも、Credit Freezeか、少なくともFraud Alertを掛けるとよいと思います。個人情報を得た不正使用者は、簡単に個人になりすましてローン口座を開いたり、クレジットカードをつくったりできますが、このとき、ローン会社やクレジットカード会社が、３つある会社のうちどこにクレジットヒストリー照会（インクワイアリ）を行うかは、個人消費者にはわかりません。よって、３つすべてのヒストリ会社に対して、Credit Freezeをかけ、インクワイアリを一切受け付けない状態にしておくのが最も安全です。Credit Freezeは州によってはお金がかかります。また本当に本人がローンやカードを申し込みたいときにも、インクワイアリが受け付けられないという状況にもなりますが、その場合は、Unfreezeの手続きをすれば大丈夫です。Unfreezeには時間と手間と（場合によっては）費用がかかりますが、この際多少の不便はあっても、被害を防ぐ方が優先かと思います。どうしてもFreezeはtoo muchだという場合には、Fraud Alertといって、不正使用の可能性があった場合に事後報告してくれるサービスもあります。
クレジットレポートを守る - Fraud Alert と Credit Freeze
また、 annualcreditreport.com などの無料のクレジットレポートチェックサービスや必要に応じ有料サービスを使ってでも、クレジットレポートをチェックするのも必要です。レポートの内容は必ずしもリアルタイムでないこともあるので、Credit Freezeを掛けるタイミング以前に不正使用があってもまだレポートに掲載されていないものもあるかもしれません。ある程度の期間はチェックを続けるのが好ましいでしょう。
あなたのクレジット レポートは大丈夫？ - 定期チェックの必要性
また、すでに開いてあるクレジットカード口座や銀行口座などの活動はクレジットヒストリーには載ってきません（クレジットヒストリーのチェックで確認できるのは新規開設のみです）。クレジットカードやデビットカードなど、既存口座の不正使用は、それぞれのオンラインサイトなどでモニターするより手がありません。クレジットカード会社や銀行が提供している、不正の可能性が高いアクティビティや一定額以上の取引に対してアラートをしてくれるサービスをONにして、不正使用があったときにはすばやく見つけられる体制をとりましょう。不正使用があっても、全額すぐに自分の負担とはならないように消費者を保護する法律がありますから、過度に心配する必要はありません。
最近ではタックスリターンを本人になりすまして行い、リファンドマネーを着服するという詐欺も非常に増えています。ソーシャルセキュリティや住所が盗まれていますので、この詐欺に使われる可能性も高くなります。タックスリターンはなるべく早めにするに越したことはないかと思います。
また消費者の不安な気持ちを利用して、Ｅメールや電話を使って、サービスやヘルプを受けるために個人情報を盗もうとするフィッシング詐欺などや悪質ないたずらの可能性が高まります。メールのリンクをクリックしてウィルスに感染されたり、個人情報を提供したりすることのないよう気をつけましょう。今回はひとりの個人について多くの情報が同時に盗まれたため、それらの情報をうまく盛り込んだメールなり電話なりを仕掛け、いかにも消費者の味方という立場をかもしだしながら、さらに個人情報を提供するよう呼び掛けたり、高価なサービスや商品を売ったり、お金を出させたりということが簡単にできるようになります。銀行や金融会社、政府機関やその他のサービスプロバイダーを装って、コンタクトしてくる可能性もありますから、簡単に信用してしまわないよう気をつけるのが肝要でしょう。
やるだけやったら、あとは心配しても仕方がないので、過度に心配せずに暮らすことにいたしましょう！
航空券を買うようにモーゲージを契約する・・・
2016年のスーパーボールのコマーシャルで話題になったRocket Mortgageという会社をご存知でしょうか？「航空券やくつをオンラインで買うように、モーゲージローンもオンラインで買う！」というメッセージで、オンラインショッピングの要領で簡単に素早くモーゲージのApprovalをとり、素早くモーゲージ契約をCloseするというのが売りです。あまりに簡単なモーゲージローンの発行は、サブプライムローン問題の二の舞になるのではないかという危惧の声を聴く半面、なんでもオンラインで即時解決したい世代には期待の声をもって受け入れられました。現在もアグレッシブな宣伝が行われ、モーゲージ業界に改革を起こしつつある存在です。
返済能力から考えるスチューデントローン
2016年のスチューデントローンの全米合計負債額は$1.3トリリオン、負債者の数は４千４百万人。2016年卒業生の平均ローン残高は$37,172でした。できれば負債なしで卒業したい大学ですが、なかなかそうはいかないのも現状でしょう。また、学生自身がローンを負うのは、その後社会人としてしっかり働くモチベーションにもつながるので、ある程度の負債ならよいのではないかという考えもあります。今日は、学生がローンを負って卒業するのだとしたら、どの程度までなら大丈夫かというあたりを探ってみたいと思います。
ファイナンシャルプラニングってどう役立つ？
ファイナンシャルプラニングがどのようにお役にたつのかを今日はご紹介してみます。ファイナンシャルプラニングと一言にいっても、その単語の使われ方はさまざまです。投資するものを決めたり、保険商品を買ったりなど、ひとつのアクションをとってファイナンシャルプラニングをした・・と表現する場合もあるでしょう。Smart & Responsibleのお手伝いするファイナンシャルプラニングは、個々人、あるいは個々のご家庭の、月々の収支、お持ちの現金、資産、リタイヤメント口座、学資口座、その他の投資、持ち家、不動産投資、その他の資産、モーゲージやその他のローン、持っていらっしゃる保険各種の内容と補償、いざというときの対応策、将来どのようなお金が必要になるか、払っている税金、節税方法など、パーソナルファイナンスに関わる全体的な情報を総合的に考え合わせ、診断・計画をするものです。それぞれの要素は独立ではなく、相互に関わりあっているので、ひとつを最適化すればよいということではなく、長期的にみて全体的にバランスのとれた解を探していきます。
留まることのない消費と負債のはなし
ちょっと考えると不思議な話ですが、アメリカでは、給料が高い人ほど負債が多いという傾向がみられます。給料が高ければそれだけ月々の収入からカバーできる費用も多く、その分負債など抱えなくても生活できるうえ、たとえ負債があっても早く返済がすすんでDebt Freeになれるはず・・・というのがなんとなく自然なロジックですが、それがその反対だというのです。お金がなくて生活に困るから借りるというよりは、お金があっても必要なものは無限にあり、それを満たすためには借り続けなければならいという、アメリカの消費社会が見え隠れします。
ID 詐欺：申し込んでいないカードが送られてきた！
Amazon ChaseVisaのクレジットカードが送られてきました。申し込んだ覚えがないのに。もともとおっちょこちょいの私ですが、最近、トシのせいか、何かを取りに２階に上がって、つい他のことをして下に戻ってきて、「あれ、今何しに行ったんだっけ？」ということが増え、いかんいかんと思っていた矢先だったので、もしかして自分で申し込んだのに、それを忘れたか！とも思ってみましたが、いやいや、いくらなんでもクレジットカード。申し込みをして忘れるなんて、そこまでひどいボケはまだ早すぎるでしょう・・・と自分を励ましつつ・・・。
ホームエクイティ・ローンとHELOCを知る
“Tapping into equity”という表現を聞いたことがおありでしょうか？これは、持ち家の中のエクイティ部分、つまり家の市場価格からモーゲージ・ローン部分を差し引いたもの、にアクセスして、お金を借りる・・ということを意味しています。要は、持ち家のエクイティ部分を担保に借りるローンのことです。以前の不動産市場のバブル時には、この”Tapping into equity“を歌ったダイレクトメールをよく見かけたものです。”今、お考えのキッチンリノベーションを実現しましょう！“とか、”クルージングボートや、キャンピングカー！ずっと欲しかったものを手に入れましょう！“とかひいては”夢の世界一周旅行をしましょう！“などのぴかぴかしたキャッチとともに、広告がたくさん舞い込んできたものです。
人のいいなりにならない家の買い方
「いくらの家なら買えるか」。。。家を買おうとする人なら一番最初に考える質問ですね。実際、“How much house can I afford?”とgoogle searchしてみると、このトピックで書かれた記事はわんさか出てきます。すぐ使えるCalculatorも用意されていて、必要な数字を打ち込んでenterを押すと、「はい、あなたは○○ドルまでの家が買えます」と答えを出してくれます。でも、待って。。このようなアドバイスを鵜呑みにして、購入する家の値段を決めるのには危険があります。
クレジットスコア - 知っておきたい最近の動向
クレジットレポートやスコアをとりまく状況に、いくつか変化がありました。クレジット関連のアップデート４事項についてお知らせします。自分のクレジットレポートにエラーがあったときのクレームリクエストがやり易くなること、医療費に関してはモーゲージなどの支払いとは違ってある程度の余裕期間が認められるようになること、最近ではクレジットカード会社がクレジットスコアを簡単に見るしくみを提供しはじめていること、従来のクレジットスコアに変わる代替スコアが開発されつつあることについてまとめます。
モーゲージ － 無理に15年ローンにしないのが賢明なわけ
15年固定金利ローンと30年固定金利ローンとの利子の開きが大きくなっています。過去の傾向からいく15年ローンの金利は30年のそれより0.25％～0.30％くらい低いというのが普通のようですが、2015年2月では全国平均で0.70％弱の開きとなっています。一年前はもっとこの開きが大きく、1.00%ということもありました。そもそも低金利が続いているのに、その中でもひときわ低い15年ローンの金利は注目を呼ぶもので、この際にぜひ15年ローンにしたほうがいいという売り文句もよく見ます。
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15年ローンが魅力的なわけ
15年ローンの大きな魅力は、30年ローンに比べて支払う利子の総額を大きく削減できることです。下は$400,000を、15年固定金利と30年固定金利で借りた場合に支払う利子の合計です。
15年固定では利子合計が$88,607なのに対し、30年固定では$236,619と2.6倍もの利子を払うことになります。その差額は約$150,000で、この額がリタイヤメントや学資に充てられたら･･とも思うでしょう。こう比較すると30年ローンを組むのはいかにも損な感じがして、「この金利の安いうちに早く借りておいたほうがいいですよ」といわれれば、月$1,000の余分な返済額がなんとか負担できるなら15年ローンにしようと思うのが人情というもの。
ちょっと待って
この月$1,000が今も今後15年間も恒常的にある程度の余裕をもって出すことができるのであれば、もちろん15年ローンにしたほうがよいでしょう。しかしながら、$1,000を出すことで将来のリタイヤメントの準備が少々おそろかになるとか、今後子どもを大学にやらねばならないのでその間は学資も心配だとか、余裕がある月もあるかもしれないがない月もあるかもしれないなどという状況があるのなら、無理に15年ローンにしないほうがいいことも多いのです。
とくに注意したいのは15年ローンを組んだがゆえにリタイヤメントの準備が後回しになることです。リタイヤメント準備できちんと積み立てをしていけば、リスク中庸の投資ポートフォリオでも6％～8％程度の利回りは見込めるでしょう。それなのに2.750％の利子で借りたいがために無理して15年ローンで返済額を増やしたので、リタイヤメント準備に回すお金がなくなったというのは愚作です。その反対に、3.375％（30年ローンの金利）で借りておいて、浮いた$1,000をリタイヤメントに回し6％～8％の利回りで増やしたほうが賢いやり方です。
でも30年ローンにしてあんなに大きな利子総額を払うのには抵抗がある・・という方もいらっしゃるでしょう。そういう場合のもうひとつのオプションがあります。そのオプションを見る前に、今一歩、なぜ15年ローンと30年ローンで、支払い利子の総額がこれほどまでに大きく違うのかについて考察します。
なぜ利子総額がこんなに違うのか
15年ローンと30年ローンの金利の差には、理由がふたつあります。ひとつは15年ローンのほうが金利が低いことですが、もうひとつは15年ローンのほうが借り入れ期間が短いということです。そして、このふたつのうちどちらが、利子総額により大きな影響を与えるかというと実は借り入れ期間のほうです。実際の例で見てみましょう。
たとえば30年固定ローンは実は3.375％ですが、もし15年固定ローンと同じ金利である2.750％で借りられたとしたら、利子総額はどのくらい減るかという計算をしてみると、これは$187,867となり、金利が15年ローンと同じ低いレベルに下がったことで節約できる利子額は$48,752でした。
では、30年固定ローンの金利はもともとの3.375％の高いレベルのまま、ただ、30年ではなくて15年間で返済してしまうとするとどうなるでしょう。利子総額は$110,307となり、利子はまったく一緒でも、払い込む利子額を$126,312も節約することができます。
つまり、15年ローンと30年ローンの利子総額の大きな差の第一原因となっているのは、借り入れ期間の長さであり、その次に利子の大きさによることがわかります。借り入れ期間を短くすることができれば、たとえ利子が30年ローンのレベルのままでも、大きく払い込む利子総額を減らすことができるわけです。
そこでハイブリッド策
そこで出てくるのがハイブリッド策です。これについては以前にもご紹介しましたが、30年固定ローンで借りて、余裕があるときにはどんどん元金を上乗せで返済してしまい、実際は30年よりずっと短い借り入れ期間で済ませるという方法です。たとえば、先ほどのように$400,000借りた場合で、敢えて30年固定ローンで借り入れておいて、月々$1,000の追加返済（この$1,000は当初の15年ローンと30年ローンの返済額の差とほぼ同じ額です）をしたとします。そうすると、利子総額は$114,948に下がり15年数ヶ月で返済できます。
オリジナルの30年固定（$1,000上乗せ返済なし。真ん中のコラム）と比べると大きく利子が削減できただけでなく、15年固定（一番左のコラム）と比べても税控除前でその差はたったの$26,341です。また、ローンの利子はタックスリターンで税控除（Itemized Deductionを選んだ場合）できますので、たとえばタックスブラケットが28％の方の場合ですと、控除後の実質の差は$18,996という額になります。数千万の差が数万ドルの差に変化しました。
もちろん、コンスタントに月々$1,000が余裕で払えるのなら、最初から15年ローンにすればいいのですが、15年間の間、$1,000の捻出がちょっと苦しい、ちょっと学費に回したい、車を買うのに回したいというニーズがあるとすると状況は違います。30年ローンにしておけば、一時的にこの$1,000の追加返済をやめることができます。あくまで追加返済ですので、するもしないも個人の自由です。これに対し15年ローンの場合は、決められた額、つまり30年ローンよりも約$1,000多い額を必ず返済せねばなりません。しなければデフォルトになります。
税控除後の数万ドルの差は、このフレキシビリティのコストと考えれば十分正当化できるレベルではないでしょうか。このようにファイナンシャルプラニングは、ひとつひとつの要素を単独で見るのではなく、全体的で長期的な見方をして進めていくことがとても大切です。
どの種類のモーゲージローンにします？
モーゲージローンで一番ポピュラーなのは、15年固定金利ローンや30年固定金利ローンなどの固定金利ローンです。バブルのころは変動金利ローンも多く発行されましたが、サブブライム問題の後は、人々の警戒心も高まると同時に安易に発行されるローン自体も姿を消し、固定金利がメインになりました。その後、不動産市場が多少元気を取り戻した現在、変動金利ローンの姿をちらほらと見るようになりました。ローンを組もうとする際、私たちはどのタイプのローンにすべきかを検討することになります。いったいどのタイプを選ぶべきなのでしょうか。家を購入する場合のモーゲージローンでも、リファイナンスする場合のモーゲージローンでも、自分たちの状況や目標にぴったり合ったモーゲージのタイプを選ぶことが非常に大切です。今日はローンのタイプとそれにあった用途を考えてみましょう。
リタイヤメント資金を長持ちさせる・・・
ファイナンシャルプラニングをする場合、現在デフォルトで使われる平均寿命予想値は95歳です。寿命の延びとともに、リタイヤする年齢も少しずつ上がってきてはいるものの、限られた労働期間で長いリタイヤ期間をサポートするという傾向が進んでいくと予想されます。一般的な傾向として、私たちはリタイヤメントについて、その資金準備期間に注目を当てがちです。しかしながら、本当は貯めるだけ貯めてリタイヤしたらそれでよし・・というものではなくて、実はその後の資金を「使う」フェーズでのプラニングが非常に、非常に、非常に大切です。前回の記事では、比較シンプルに運用してよい貯める期間に対し、リタイヤメント後の使う期間は細やかなプラニングが必要になることを書きました。俗に言われる「引き出し率＝４％なら安全」というような短的なルールではなく、さまざまな個人的な状況を鑑みながら、さらに年々の市場の動向を押さえつつ投資ポートフォリオから引き出し＋維持運用していくことが大切であることも書きました。今回は、ではそれをどう実行していくかを考えます。
クレジットカードの知っておきたい特典たち
今日は、クレジットカードの特典のお話。特典といえばポイントとかキャッシュバックなどに焦点があたりがちですけど、今日はそれ以外の割と知られていない、でも知っているととても心強い・・・そんな特典を調べてみます。
といいますのも、最近、加湿器を買いまして。南カリフォルニアに引っ越してきて5回目の冬。この冬は、家族全員風邪をひいて、たいした風邪でもないのになかなか治らず、しかも夜寝て朝起きるとノドがイガイガ・・・。これは加湿器が必要だ・・と、さっそくWalmartに走り加湿器3台買いました。そのうちのひとつですが、息子がウォータータンクに水を入れるとき手が滑って落としてしまいました。拾い上げるとタンクにひび。あらら。。。たった、30ドルのものだけど、使う前に壊れてしまいくやしい。さすがに自分の過失、返品はできないし・・さて、どうしたものか。
モーゲージローンを選ぶ – GFEを知る(2)
今回は、ローン申請をしてGFEを集めた時点から話を始めます（GFEを知る(1)はこちら）。GFEを手にしても、その読み方がわからなくては始まりませんものね。では、ひとつひとつ、GFEでカバーされている項目について見ていきましょう。
モーゲージローンを選ぶ – GFEを知る(1)
家を購入したりリファイナンスしたことがある人ならご覧になったことがあるでしょう、Good Faith Estimate (GFE)。GFEはモーゲージローンの利子、ポイント、手数料などの条件をリストアップした文書です。数年前まではローン条件が列記してあるものの、消費者にはなかなか理解しづらいものであり、ローンごとに手数料の表記の仕方もまちまちで、残念ながらGFEが、消費者のニーズにあったローン選択を助けるものとは言いがたい状態でした。
モーゲージローンをどう見つける？
“You need to shop around for mortgage loans.” とよく言います。ショップ・アランドとはあちこちに問い合わせて、一番条件のよいところを見つけるということです。モーゲージローンも車を買うの一緒で、スペックを決めたらあちこちのディーラーから見積もりを集め、条件のよいものを選ぶ必要があるということです。家を買う/引越しするとなると、しなければならないことがローンを確保すること以外にもわんさかありますし、家の購入は車の購入ほど頻繁にあることではありませんし、その上車などのローンに比べるとモーゲージローン申請のために必要となる書類もたくさんあって、なかなか「どのモーゲージが自分たちにぴったりか」とか「どこのローン会社の商品が条件がよいか」という吟味はおろそかになりがちです
モーゲージローンで失敗しない - 押さえておくべきポイント
私たちが一軒目の家を購入したときは、日本から来たばかりで家の購入プロセスなどよく知りもせず、しかも当時は簡単にインターネットで検索してローン会社を探すなどということも簡単ではなかったので、不動産屋さんのいうなりに薦められた銀行からローンを借りる運びになりました。当時は、今のような形式のGFE(Good Faith Estimate – モーゲージローンの条件や関連コストをすべて列記した見積書)はなく、モーゲージローンを「ショップアラウンド（いくつかあたって条件のよい所を探す）」というようなことも知らなかったので、そのままローンを組みました。
Oops! おサイフを盗まれたら･･･の巻
8月末の引越し・・・ホント、疲れました。4年前のバージニアからカリフォルニアの引越しに比べれば、古い家と新しい家はたったの3分の距離。少しずつ運ぶこともできるし、引越し屋さんの去った後でも、細かいものが残ったりしたらゆっくり運べばいいや・・・などとタカをくくっていたのが敗因。2,600マイルの大陸横断の引越しも疲れたけど、今回の数ブロックの引越しのほうが10倍くらい大変でした。いやあ、引越しは距離には関係ありませんねえ。
学資ローン - 人生を「赤」からはじめる大変さ
今日は、負債で人生をはじめることの大変さを考えてみたいと思います。負債で人生をはじめる・・・そう、大学の学費ローンのことです。大学教育は将来への投資、必ずモトがとれるはず・・と期待に胸を膨らませて勉強し、卒業証書とともに残る学資ローン。学資ローンは社会人生活を赤ではじめることを意味します。モーゲージなどは、人生がある程度軌道に乗り、頭金にするようなお金も貯まった時点で借りるローンですが、学資ローンは、何もない、まだスタートしていない時点から抱える赤字です。まったく借りないほうがいいというわけでは決してありませんが、子どもが学費ローンを利用する上で、無理なく赤から黒に転換し、
学費ローンの種類と決め方
今年、ハイスクールを卒業された方々は、これからカレッジ入学への準備が本格化しましたね。ファイナンシャル・エイドの選択・決定や、必要経費の把握や支払いはお進みでしょうか？ 今回は、とくにファイナンシャル・エイドの中のローンの選択や利方法についてまとめてみることにしました。この記事では、Undergraduateで利用できる連邦政府のローンに焦点をあてています。この中のいくつかはGraduateにも利用可能なものもありますが、あくまでUndergraduateでの利用を念頭に置いています。
クレジットレポートを守る - Fraud Alert と Credit Freeze
ID詐欺対策として積極的に宣伝されているクレジットモニタングは、実は事後報告システムでしかなく、決してID詐欺の発生を防ぐことができないことを前のブログで書きました。クレジットモニタリングは企業（皮肉なことに、それらの多くはクレジットレポートを管理している会社です）にお金を払って、自分のクレジットヒストリが不正に使われないかモニターしてもらうというサービスです。しかしながら、このようなサービスを使わなくとも、消費者が自分のクレジットレポートを守ったり、ID詐欺を未然に防ぐためのシステムが存在します。今回はそれらを見てみましょう。
ID詐欺の被害者にならないために
一年間に1,000万人もの被害が発生しているというID詐欺。ひとことでID詐欺といっても実はさまざまな種類があり、被害の程度や問題処理の大変さもいろいろです。どんなものがあるのか見てみましょう。
リタイヤメントと家を考える
「将来はどうするの？」、「ずっとこっちにいるの？」なんて会話をよく耳にする歳になりました。アメリカにずっといるつもりなのか、それとも将来は日本に帰るのかという問題です。若いうちは自由の国アメリカで夢を追い、子どもができると今後は言語の問題で簡単には日本に帰れない、でも老後はいったいどうするのか・・・歳をとると、あとから習得した第二言語はだんだん失っていくなんてことも聞きますし、老後はやっぱりこたつにみかんの生活がしたい・・・（ちょっと、ばばくさい？）それに、現実的なことをいうと老後のアメリカの医療費がいったいどんなだか不安もあるし、そもそも老後資金に＄１ミリオンあっても足りないなんて話も聞くと、いったいどうすればいいの？と頭を抱えたくもなりますね。
ID詐欺の恐怖 - クレジットモニタリングは意味があるか？
年間1,000万人の人が被害にあうというID詐欺。アメリカでの被害額は$18ビリオンに上るそうです。目に見えないところで被害が広がっていくので、私たちにはとても怖いものです。バッグが盗まれたらすぐにわかりますが、個人情報が盗まれてもそこから発生する被害どころか、盗まれたことさえもわからないことが多いもの。その恐怖に訴えるように、あちこちで見かけるクレジットモニタリング・サービス。1ヶ月に＄10～$20くらいの料金で、クレジットレポートへの変更やクレジットスコアをモニターしてくれるサービスです。買ったほうがいいか、買わなくていいか・・・どうでしょう。
リバースモーゲージ - リタイヤメントと金策
リバースモーゲージという言葉をお聞きになったことがありますか？リバースモーゲージとは、自宅のエクイティ（市場価格からモーゲージローンの負債を引いた額）を元に、月々お金を借りるしくみです。つまり、自宅を担保にお金を借りるローンです。これは62歳以上の方を対象にしたプログラムですが、通常借りたお金は死亡したときまで返す必要がないので、存命中は支払いを気にしないで借り続けられるというものです。
クレジット・カードのバランス・トランスファー成功の秘訣（２）
クレジット・カード会社はなぜ0％APRというようなプロモーションをするのでしょう？新しい顧客を獲得するためです。でも、新しい顧客を獲得してもAPRがゼロでは全く利益がありませんね。なぜそのようなプロモーションをするのでしょう？ 答えは、クレジット・カード会社はギャンブルしているからです。このギャンブルは計算されたギャンブルです。クレジット・カード会社は、バランス・トランスファーをする顧客の中には、0％APRの期間のうちにすべてのカード負債を返済してしまわない人もおり、また新しく購入した分も負債に加わり、結果的に利子を払うことになる人たちがいることを知っているのです。
クレジット・カードのバランス・トランスファー成功の秘訣（１）
クレジット・カードは何枚持っていらっしゃるでしょう？月々いくらぐらい使いますか？カードのバランス（残高）はありますか？・・・毎月使った分だけ、支払いきっていれば、バランスはゼロということになりますが、支払い額が利用額より小さいとなればバランスが残り、これをクレジット・カード負債と呼びます。バランス・トランスファーを利用して、カード負債をなくすための成功の秘訣を、2回に分けて見てみましょう。今回はその1回目です。
車のリースと購入どっちがお得？
車は買うかリースするか、あなたはどちら派でしょうか。車を買うとなると頭金の用意やローン探しなどが思い浮かびますが、リースなら月々数百ドル程度で案外いい車に乗れそうだし、なんだか手軽そう・・・リースもいいかもしれませんね。購入とリース、そもそもどう違うのでしょう。いったいどちらがお得でしょうか。
アメリカ大学 学費高騰のミステリーの裏には・・・
最近のウォール・ストリート・ジャーナルの記事で、こんなのがありました：「人員増加による散財が大学の官僚体質を強め、学費の高騰を助長」。最近のカレッジ費用の高騰にはゲッソリしているご両親も多いでしょう。貯めても貯めても、貯めるスピード以上の速さで学費が上がっているのですから、どうにもこうにも追いつきません。カレッジは本当に費用相当のメリットがあるのか・・・そんな疑問もよく耳にするようになりました。なぜカレッジ費用はこんなにも上がり続けるのか。費用の高騰に伴い、授業の質も上がっているのでしょうか。人員増加とか官僚体質ってどういうこと？？
バケーション中にクレジット・カード盗用の電話がきたら・・・
冬休みのバーケション中、ケイタイの留守電にこんなメッセージが残っていました。「こちら、Walmart.comのSusanです。オーダーいただきましたが、登録の電話番号と違っていましたので、1-800-xxx-xxxxに電話して、正しい電話番号を教えてください。」Walmart.comで何かを買った覚えはないので、いったい何かしらと思いつつ。。せっかくのバケーション中、日常のよもやまをすべて忘れて楽しもうと思っているところ、こういう電話ってちょっといやな感じ。かといって、完全に無視するのもよくないような。。心にひっかかります。
スチューデント・ローン - どのくらい借りてもOKなの？
なるべく学生ローンなしでやりたいが、でもやっぱり借りないとムリ？・・アメリカの大学は高いですからね。では、実際どのくらいなら借りてもOKなんでしょうか？このくらいならOKという線が見えていますか？いくばくかの学生ローンを抱えて卒業するのは、むしろ好ましいことでしょう。きちんと働いて返さねばならないという責任感も生まれますし、ちゃんと返済することでクレジット・ヒストリーもできていきます。しかし、大きすぎる借金は新社会人の生活にはこのうえない負担です。
学生ローンにみる アイビー・リーグとサブプライム大学の差
高いカレッジ費用。なんとなれば学生ローンを借りればOK・・・でしょうか？学生ローンはここ数年ですごい勢いで増えています。アメリカ世帯のうち学生ローンを抱えているのは2010年には19％になりました(2007年では15％。Pew Research調べ）。2011年卒業の学生のうち、学生ローンのある人の平均負債は$26,244だそうです（US News調べ）。カレッジは将来への投資ですから、少しくらい借りても後で元が取れればＯＫですが、どれくらい借りなければならさそうか？どうやったらなるべくローンは組まないでいられるか？ ある程度イメージをつかんでおいたほうがいいでしょうね。。
使えるサイト – Credit Sesamiでクレジット・スコアをモニター
健全なクレジット・スコアをつくり維持していくことはとても大切なことですね。クレジット・スコアがよければ、モーゲージを組むにも車のローンを組むにも、より有利な条件を得ることができます。クレジット・スコアを時折チェックすることで、パーソナル・ファイナンスの状態を把握するのは、血圧を測ったり、コレステロール値を測ったりすることで、自分の健康を維持していくのと似ているかもしれません。でも、クレジット・スコアって簡単にはすぐに見られませんね。見ることができないわけではありませんが
タダでクレジット・スコアをゲットする-MyFICO Score
クレジット・スコアにはいろいろありますが、もっとも知名度の高いのはFICOスコアでしょう。自分のFICOスコアをチェックしたかったらどうしましょう？？www.annualcreditreport.com では、無料でクレジット・レポートをチェックすることができますが、クレジット・スコアは無料で確認することはできません。また、擬似クレジット・スコア（本当のFICOスコアではないが近似値を）を無料でモニターできるようなサイトがあることもご紹介しました。
セキュアド・クレジット・カード - クレジット・ヒストリをつくるためのカード
経験がないと仕事がなかなか得られないように、クレジット・ヒストリがないとクレジット・カードはつくれません。でも、仕事をしないと経験がたまらないように、クレジット・カードがないとクレジット・ヒストリもできません。さて、どうするか。そこで役に立つのが、セキュアド(secured)クレジット・カードです。
クレジット・カード vs. デビット・カード あなたはどちら派？
みなさんはクレジット・カード派ですか、デビット・カード派ですか？どちらもつまるところプラスチックのカードだし、似たようなものと思っていませんか？使うときにはほとんど意識しませんが、いったんカード・リーダーでカード情報が読み取られてから、支払いにいたるまで、この二つには見えないところで大きな違いがあります。今回は、この二つの違いを比べてみたいと思います。
デビット・カード － クレジットでもデビットでも使えるカード
店頭で訊かれる“Debit or credit?”。。あなたがクレジット・カードを使うなら、もちろん「クレジット」と答えるでしょう。反対に、あなたがデビット・カードを使うなら、「デビット」とも「クレジット」とも答えられるのをご存知でしょうか。デビット・カードをクレジットで使うとは？デビットで使うのとどう違うの？・・・について見てみましょう。
モーゲージ － 15年ローンと30年ローンどっちを選ぶ？
「もうリタイヤも視野に入る年齢だし、金利も安いから、思い切って15年ローンを組みたい」、「借金はできるだけ早く返したいから、がんばって15年ローンで払いきりたい」など、15年ローンを選ぶ人も多いでしょう。歴史的な低金利の今、15年ローンだとさらに金利がお得になります。15年と30年との差は0.5%ほどでしょうか。ローン期間に支払う金利の額を比べてみると、随分と差があります。なんとか払えるならば15年で払いきってしまおうと考えるのも
バランス・シートをつくってみる－あなたの純資産（Net Worth）は？
「○○のおうちはすごいお金持ちだよ。大きな家で、テレビもゲームも最先端のものだったよ。」と息子。私たちは、お金持ちかどうかをその人の持っているもので判断してしまいがちですね。その人が身に着けているもの、住んでいる家、乗っている車を見て、お金持ちそうだとか、あんまりお金がなさそうだとか考えたりします。でも本当にそうかは、バランスシートをつくってみるまでわからないですよ・・・
店頭での3秒決断 - ストア・カード つくる、つくらない？
ミドルスクールの息子とスノボーを買いに行ったSports Chalet。お目当てのものが決まり、レジに行くと立て続けに質問ふたつ。ひとつめは“Would you like to buy an extended warranty on this?”。もうひとつは”Would you like to apply for Sports Chalet credit card, so that you can save 10％ right away?” 前回は、ひとつめのエクステンデッド・ワランティについての大後悔ものがたりをご披露しましたが、今回はふたつめのストア・カードについてです。スノボーとビンディングで合計$500
オンライン・プライバシー - 自分の名前を検索してみると？？？
ご自分の名前をgoogleサーチしてみたことありますか？有名人でもないのに、こんなに！というほど個人情報がでてくるかもしれませんよ。
私はよく古い友人を探したり、一緒に働くことになった知らない人について調べたり、はたまた家をレントする場合の大家さんがどんな人か知るために、サーチエンジンを使ったことはありますが、反対に自分の名前となるとなんだか怖くて
ファイナンシャル・エイド - FAFSA と CSS/Financial Aid PROFILE
FAFSAって何でしょう？大学のファイナンシャル・エイドを受けるために必要だと聞きましたが、それはいったいどのようなものでしょう？大学によっては、CSS/Financial Aid PROFILEも申請せねばならないと聞きましたが、それは何ですか？EFCってどう関係があるのでしょう？申請は面倒そうですが、申請する価値はあるのでしょうか？いったいどちらを申請したらよいのでしょう？… このようなご質問にお答えすべく、
あなたのクレジット レポートは大丈夫？ - 定期チェックの必要性
アメリカでは、クレジット カードだけでなく、家を買う場合のモーゲージ、車の購入のためのオート・ローンなど各種ローンの審査ではもちろんのこと、アパートを借りる場合には貸主が、仕事を得る場合には雇用主が、個人のクレジット ヒストリーをチェックすることもしばしばです。クレジット ヒストリーとは、その人がいつどのような口座（クレジット カードの口座やローンの口座など）を開いて、今までどのくらいの額の借入があって、月々必要な支払いをきちんとしているか