カリフォルニア保険局がこちらに情報を出しています。以下はその和訳です。
住宅所有者保険の手続きに関するガイド（和訳）
1. 保険証書の取得
住宅所有者保険の証書（Homeowner’s Insurance Policy）全体のコピーを取得してください。これには、宣言ページ（Declarations Page） も含まれます。法律により、保険会社は請求から30日以内に無料でこれを提供する義務があります。
「拡張補償費用（Extended Replacement Cost）」および「建築基準改修補償（Building Code Upgrade）」が適用される場合、それらについても説明を求めてください。
アメリカで持ち家のある人にとっては、ホームエクイティ（家の市場価格からモーゲージなどの負債残高を引いたもの）は資産のうちの大きな要素です。都市部などでは家の値段がそもそも高いうえに、昨今のトレンドでも見て取れるように不動産価格は「上がるもの」であり、経年とともにモーゲージ返済が進み負債が減少するにつれ、ホームエクイティはまとまった額へと成長していくことになります。
パンデミックの期間に大きく値を上げた不動産市場。大きな値上がりと上昇する金利とが相まって、持ち家購入には消極的な見方も広まっています。Fannie Maeが行った調査では、「今は家の購入には悪いタイミングである」と答えた人が70％にものぼったそうです。「良いタイミング」と答えたひとは25％にとどまりました。
家の購入は、株式ファンドの購入などと比べると、かなり個人的な要素が働く決断です。今買うべきか、待つべきか・・これにはユニバーサルな答えはありませんが、それぞれのご家庭で購入を考えるうえでのガイドラインみたいなものをまとめてみました。
Home Owners Association(HOA。住民による管理組合)はアメリカではますます一般的になってきているようです。全米の物件の4件に1件はHOAに属しているというリサーチもあり、今後新設される物件がHOAの管理下にある確率はどんどん高くっているようです。HOAがきちんとしていると管理の届いた美しい環境に住むことができる一方で、毎月かかるHOA Feeは決して軽くみられる程度ではないことも多く、毎月のキャッシュフロー上での考慮はもちろんのこと、長期的なプラニングの面でもきちんとした認識が必要だと思います。
アンブレラ保険という名前をお聞きになったことがあるでしょうか？車に乗るなら自動車保険を買わねば乗れません。家を買ってモーゲージ・ローンを組むなら、ホーム・オーナーズ保険に入らないとお金を貸してもらえないでしょう。しかし、アンブレラ保険はふつうに生活している分には、「買わねばならない」という状況にはならないので、「盲点」となりえる保険です。アンブレラ保険のことをそもそも知らない、あるいは知っていても入っていない人が案外多いものです。このアンブレラ保険、どんな場合に必要なのか、一緒に考えて見ましょう。
コロナウイルスの影響で家計に打撃を受けた場合、まず家計の中でも大きな支払い義務であるモーゲージやレントが問題になっています。連邦および多くの州政府は、救済措置を発表しており、また同時に多くのモーゲージ関連会社に対して救援措置の実施を促しています。
救済措置について知る前に、まずは自分の家計の状況を把握することが必要です。
生活維持のために必要な固定費を洗い出しましょう。モーゲージ・レント、ユーティリティ、保険費や税金、食費あたりが固定費に入ってくると思います。多くの州でStay-at-homeが実施されており、不幸中の幸いともいいますか、外食・余興、チャイルドケア・課外活動費など、支出したくても支出できない状態ですから、これらは大幅に削減できるはずです。スポーツジムや習い事などもオンラインやバーチャルで継続されるケースも多いですが、資金繰りが難しいのなら一時休止にするのがよいでしょう。衣料費・美容費なども削減が可能はなずです。
お引越しがなんらかの理由でテンポラリーなものである可能性が高い場合、売らずに貸すという選択は大いに理に適うものでしょう。売って引っ越し、戻って買うというのでは各種手数料や手間が2度かかります。それならば、当面貸し出し、レント収入でモーゲージ返済などはカバーしておいて、必要になったら帰ってきてまだ自宅として住むのは当然の選択でしょう。
引っ越し先では賃貸で・・というのならいいですが、新しい家を購入する場合にはダウンペイメントが必要です。家の価格の20％が目安となる頭金を貯蓄から捻出できるのであればよいですが、今の家を売らないと用意ができない場合も多いでしょう。不動産市場がホットなエリアでは頭金が少なくては、オファーを入れても勝ち取れないこともあります。また、不動産が高額なエリアでは、頭金が少ないと月々の返済額が大きくなり生活が回らないこともあります。そんな場合は、現在の家を売ってエクイティーを現金化し、それを頭金に回すというのが適切な判断でしょう。
戻ってくるつもりはなく、新しい家の頭金もクリアしている場合は、貸し出すというオプションも現実的になってきます。貸し出すということは大家になるということで、この仕事には案外向き不向きがありますから、自分の適性を確認しておくのが賢明です。下記の記事を参考にしてみてください。
不動産投資シリーズ(1) － ちょっと試してみたい人に・・・
貸し出すことが金銭的に合理的がどうかを判断する指標は大きくふたつの柱があります。ひとつはレンタルインカム、もうひとつは値上がり益（キャピタルゲイン）です。
レンタルインカム狙いなら、月々のキャッシュフローがプラスを生んでいなければなりません。まず、貸し出した場合どのくらいのレントが得られるのかを調べます。レントは毎月必ず入るとは限りません。テナントが見つからない確率もあります。空室率をある程度見込み、月のレントｘ12か月ｘ80～90％（空室率を20％～10％とした場合）を実際の収入と予測するのがよいでしょう。
ここからカバーする費用を見積もります。モーゲージ支払い額、保険、プロパティ税、修理費用、HOA費、管理会社をつかうならその費用、テナントを見つけるための費用などを支払います。差引残る額が月々のキャッシュフローになりますが、これがプラスであればあるほどレント物件としては優良ということになります。キャッシュフローが小さいか、極端な例ではマイナスであったとしても、ある程度大きな値上がり益が見込めるというのであれば、地道にレントし続け、モーゲージ返済が進むにつれてエクイティ（市場価格―モーゲージ残高）を蓄積していくというやりかたもありだとは思いますが、実際的にはキャッシュフローがマイナスだと苦しい場合も多いでしょう。
レンタルインカムだけでなく、値上がり益も不動産投資のおいしい部分です。今住んでいる家がこれから値が上がっていくと見込まれるなら、そのまま保持し続けるのはよい選択かもしれません。反対に値下がる可能性があるなら売ってしまったほうがよいことになります。今後不動産市場がどうなるかは、なかなか見極めが難しいところでしょうから、これはある程度手探りになります。
値上がり益を見込むにあたってひとつ気に留めておきたいのが税金です。不動産は売却するときキャピタルゲイン税が発生することになりますが、売却前の過去5年の間、通算2年間自宅として住んでいた家の場合は、シングルの方で$250,000まで、夫婦で$500,000までキャピタルゲインを税控除できるという優遇があります。つまり、引っ越してから3年以内に売却した場合は、大きくキャピタルゲイン税を下げる、あるいはまったく回避することができるわけです。
参考 家を売った時の税金
たとえば以下のような場合を考えてみましょう。
8年前に$400,000で購入した家から引っ越すことになった。現時点での市場価値は$600,000。当初$300,000で組んだモーゲージは、現時点での残高は$240,000で、利子は3.75％。貸し出した場合の予想レントは$2,500。さて売るか、それともレントに出すか。。。
現時点でのキャピタルゲインは$200,000（話を簡単にするために、ふつうキャピタルゲイン計算にはいる改善費や諸経費は無視して考えます）。8年間住んできた家なので、今売ればこの$200,000は非課税で手にすることができます。反対にレントに出せば月々$2,500が入ってきて、ここから諸経費を差し引くとキャッシュフローはそこそこプラスです。今後もある程度の不動産価格の上昇は見込めるので、このまま投資物件として持っているのもよい選択だと思われる。。。
こんな場合の損得計算をしてくれるカリュキュレータがあります。
このカリキュレータを使って計算してみましょう。ちなみに不動産価格の上昇もレント価格の上昇も年に４％だと見込んだ場合、キャピタルゲイン控除できる3年ぎりぎりまでレントしてその後売却すると。。。
引越し時点で売ってしまった場合と、3年レントしてから売った場合とはほぼ同じ効果になります。引っ越し時点で売った場合も3年ぎりぎりで売った場合も、キャピタルゲインは非課税で手にでき、売却関係の諸経費（不動産ブローカー手数料など）がかかり、これはRentの赤線の最期の$380,000から$370,000強への$10,000分の下げに表れています。
これを5年レントしてから売ったとすると。。。
5年レントすると、もはやキャピタルゲイン税控除の恩恵が受けられず、値上がり益に対してキャピタルゲイン税を支払うことになります。5年目のRentの赤線の降下率が、上のケースの諸経費に加えキャピタルゲイン税が含まれ、合計$50,000程度の出費となります。この場合はさっさと売ってしまったほうがよかったということになります。
ここまでは不動産価格の上昇を年間４％と見ていましたので、これを６％に上げると・・・
この場合は、不動産価格の上昇が力強く最後にキャピタルゲイン税がフルに課税されるものの、それを払ってでも有り余るキャピタルゲインが出ているので、レントしたほうが若干得という結果になります。
さらに10年持てば、キャピタルゲイン税を支払ってでも、より大きな得が出ます。
ここでは一律４％なり６％なりの上昇を見込みましたが、もちろん不動産市場がどうなるかを正確には読むことはできないと思いますので、物価上昇がそれほど見込めない場合も、いつか大きく上がるまで持ち続ける覚悟も必要になります。そのような覚悟がない場合は、今のうちに税優遇で値上がり益だけを手にしてさっさと物件を手放すというのもよい選択かもしれません。あくまで個人的な判断ですが、すべての情報を考慮したうえで納得の上判断されるのがよいでしょう。
家を売ったことがある方ならご存じでしょうが、持ち家の場合は、売却前の5年間のうちで通算2年間、自宅（Primary Residence)として住んでいれば税優遇措置が受けられます。値上がり益（キャピタルゲイン）のうち、タックスリターンでSingle Filingの場合は$250,000まで、Married Filing Jointlyの場合は二人で$500,000までが控除できるという措置です。
たとえば、ご夫婦で10年前に$500,000で購入し、現在価値$850,000の家から引っ越したとします。そのあとはとりあえずレントに出していましたが、3年以内に売却すれば、過去5年のうちの2年の居住条件をクリアしますので、キャピタルゲイン税は一切支払う必要がないということになります。この控除は2年ごとに利用できます。
夫婦の場合、所有が連名でなくともどちらかひとりの名義でも大丈夫です。どちらかひとりが過去5年のうち2年間所有し、夫婦ふたりで5年のうち2年住んでいれば、二人分の$500,000まで控除になります。また、この所有の2年と居住の2年は同一の2年である必要はありません。
もしも通算2年間の居住条件を満たさない場合でも、どうしても引越さねばならないやむを得ない状況があった場合には特例があります。家を買ったらすぐに転勤になってしまい売らざるを得なかった、病気になってしまい病院や家族の近くに転居することになったなど、家を買う時点では予測することができなかった理由で売却の運びとなった場合には、2年の条件を満たさなくとも、居住した期間だけの部分控除が効く場合があります。
シングルの方が$300,000で家を買ったのに、1年で転勤になって売ることになった。ところが、過去１年はすごい不動産ブームで売る時には$400,000になっていた…というような場合は、$250,000のキャピタルゲインｘ 実際住んだ1年÷本来の条件の2年の$125,000が控除できますので、このケースでは納める税金はゼロになります。
また、ナーシングホーム（長期介護施設）に入ることになり家を売却するときは、さらに手厚い措置があり、5年のうち2年の居住条件が1年に下がります。長い間住み慣れた家に一人暮らしをしていた方が、介護が必要な状態になったのでナーシングホームに引っ越しましたが、いつか自宅に帰る可能性も残しておきたいと売らずに持ったままでいました。結局自宅に戻る可能性は低くなり家を売ることにしました。このようなケースでは、引っ越して4年以内に売却すれば、5年のうち1年の居住条件をクリアすることになり、$250,000フルに控除を受けられることになります。
$300,000で買った家が$600,000になりました。キャピタルゲインは？と聞かれたら、$300,000と答えそうになりますが、実はそうでない場合がほとんどです。実際のキャピタルゲインは、
キャピタルゲイン＝家の売価 － 家の税金上のベースコスト（Tax Basis) － 諸経費
で計算されます。
家の税金上のベースコスト（Tax Basis)には、家の購入価格だけでなく、家を買うための諸経費、不動産ブローカー費用、法的費用なども含めることができます。また購入してから施したリノベーションなど、物件価格を上げる改善（Improvements)も含みます。購入価格$300,000と購入経費$20,000で購入し、その後$50,000かけてキッチンを新しく改装したという場合は、ベースコストは$370,000に上がります。増築、プール、屋根の張替え、バスタブの取り換えなどもこの改善タイプに含まれます。ベースコストを上げる改善については、レシートなどの情報を管理しておくのが賢明です
一方で、修理（Repair)はベースコストには加えられません。ペンキの塗り替え、壁の穴の修理、壊れたアプライアンスの修理などがそれです。
また、キャピタルゲインの計算で、ベースコストとともに差し引く諸経費には、売却時のクロージングコストや不動産ブローカー手数料、タイトル保険費、各種宣伝費、法的経費なども含まれます。
ひとり$250,000、ふたりで$500,000のキャピタルゲイン控除があるので、リノベーションや諸経費をベースコストにく加えなくとも、キャピタルゲイン税が発生しない場合が多いかとは思いますが、いつ家を売るか、不動産市場がどうなるかはわかりませんから、念のため記録はとっておくのがよいでしょう。
持ち家の中の一部をホームオフィスとして使い、その分の減価償却費をビジネス経費として計上し税控除をしているケースも多いかと思います。年々控除できる減価償却費は、年々の所得税を減らしうれしいものですが、家を売る時にはその減らされた減価償却分は、ベースコストから差し引かれると同時に、その分には税金が別途かかります（Recap（取り戻し）と呼ばれる。
通常、減価償却は、物件価格から土地部分を引いた建物部分を27.5年かけて減価償却していく形がとられます。建物価格÷27.5ｘホームオフィスとして使っている面積割合で計算される分が毎年経費として控除できるわけですが（このほかスタンダード額を使う簡単控除もあります）、売る時には、この経費として控除された減価償却費の年々の総合計に25％のRecap税がかかります。
キャピタルゲイン税は所得レベルによりますが最高でも20％ですので、それより高い25％がかかるのは痛いところです。ただ、そもそもこの税金がかかる分は、これまで年々所得税控除となっていたわけなので、早くおいしい思いをして、あとで支払い責任を果たすというしくみです。所得が多い人でも低い人でもRecapの税率は25％なので、所得の高い人ほど、毎年多く所得税を節税しRecapを25％で払えばよい・・という具合に特典が大きくなります。所得税がそれほど高くないの（25％以下）であれば、ホームオフィスとして家を使っていたとしても、あえて減価償却せずに置き、売った時にキャピタルゲインをゼロにして値上がり益をすべて手にするというのも考慮にたる選択かとも思います。ただ物件価格は必ず上がるとも限らず、もしも下がった場合には、値下がり損に対する優遇措置はありません。このような場合には、減価償却できるものはどんどんしておくという方法がよいことになります。
お察しの通り、上に列挙された自然災害がすべてHome Owner’s Insuranceでカバーされるわけではありません。何がカバーされないか・・を吟味していく前に、何がカバーされるか・・をまず確認していきましょう。
Insurance Policyで何がカバーされ、何が除外されているかは、Policyに記載がされています。ある程度の標準化があるものの、保険会社ごとに細かい差異は存在しますし、またRider(特約)でカバーを追加していたりすれば、それも差異になります。以下では、一般的にHome Owner’s Insuranceでカバーされるものについて列挙します。
FIRE AND SMOKE
火災による被害、煙による被害をカバーします。一部の州で猛威を振るう山火事はもちろんのこと、地震が原因でガス管が壊れ発火して火事になったというような場合でも、被害が火災によるものなのでカバーの対象となります。
LIGHTNING STRIKES
落雷による被害をカバーします。保険Policyによっては、パワーサージによる家電製品などのダメージもカバーします。
WINDSTORMS AND HAIL
風やヒョウによる被害をカバーします。トルネードが来て強風で屋根が吹き飛んだ・・などは風害ですので、通常カバーされます。強風のせいで窓が壊れ雨や雪が家の中に入り込み水害が起こったような場合も、原因が風なので通常カバーされます。このあたりは、Policyごとに微妙な差が存在するエリアでもあり、よくPolicyを読む必要があります。
EXPLOSION
爆発による被害をカバーします。ガス漏れやBBQグリルのプロパンが爆発したような場合も、通常はカバーされます。
VANDALISM AND MALICIOUS MISCHIEF
破壊行為や悪意あるいたずらなどよにる被害をカバーします。スプレーペイントでの落書き、投石などでの破壊、卵攻撃（Eggingという英単語が存在します）などの被害です。通常警察に通報しレポートを作成してもらう必要があります。
DAMAGE FROM AN AIRCRAFT, CAR OR VEHICLE
飛行機、車、トラックなどによる被害をカバーします。あまりないかもしれないけど、それでも案外聞きますね。セスナが住宅に突っ込んだというニュースもちょっと前にありました。被害は通常カバーされます。
THEFT
窃盗による被害をカバーします。泥棒が窓を壊して侵入し、物を盗んでいったようなケースでは、建物へのダメージも盗まれた物も通常カバーされますが、物品のほうはどのようなタイプのものをどれだけカバーするという細かい規定がある場合が多いようです。高価なものは全額カバーされない場合が多いので、別途特約でカバーをしておくのが賢明です。
FALLING OBJECTS
落下物による被害をカバーします。宇宙から飛んでくる流星でも、トルネードに巻き上げられた石でも、台風で折れた木でも、上から落ちてきて家にダメージを発生させた場合は、通常カバーの対象となります。
WEIGHT OF ICE, SNOW OR SLEET
不動産投資の利益は、大きく二つの要素に分けることができます。ひとつは月々入ってくるレンタル収入で、もうひとつは物件の値段上昇によるキャピタルゲインです。
もちろんどちらも見込める物件がよい物件ではありますが、どちらに重点をおいて期待するかは投資する人によって異なるでしょう。不動産からの収入で老後の生活をサポートしたい人ならば、月々どのくらいの実入りがあるのかというレンタル収入の大きさに焦点を当てます。それとは両極端に位置するのがフリップ投資家で、レンタル収入には全く興味がなく、安く買い素早く手を入れすぐに売ることで大きなキャピタルゲインを狙います。
何にフォーカスを当てて収益性をみたいかで、使う指標も異なってくるわけですが、不動産投資の利益率を測るために使われる指標の代表的なもの三つについて見てみます。CAP、ROI、IRRです。
短くCAP rateと呼ばれるます。Capitalization rateの略で、以下の計算式で求められます。
CAP rate ＝ 年のレンタル純利益（経費差引後） ÷ 物件価格
いくらの物件で、いくらくらいのレンタル純利益を生むか・・を測ります。
市場価格より安く買える穴場物件で、プロパティ税やメンテなどの経費も安く、その割には恒常的に高いレントで貸し出せそうな家はCAP rateが高くなります。
CAPは購入価格しか考慮に入れませんが、ROI(Return on Investment)というのもあって、こちらはいくらポケットから出したか（頭金）をもとに考えます。
ROI ＝ 年のレンタル純利益（経費差引後） ÷ 頭金
CAPとの違いは、ROIは、モーゲージでローンを組みその利子率を上回る収益率を生むことで、利益を増強する場合の収益性を見るのに向いていることです。ローンを組んでの投資は一般にレバレッジとよばれます。手持ち現金は少なく出し、モーゲージをなるべく安く組んで投資します。いくら手持ち現金をだし、いくらくらいのレンタル純利益を生むか・・・を測ります。
もうひとつ、IRR（Internal Rate of Return）というのもご紹介しましょう。こちらは、たとえば10年なり20年なりの期間で、物件を買ってレンタル収入を得つつ、最終的には売却しキャピタルゲインを得るまでのすべての利益を考慮します。いくら現金を投資し、いくらのレンタル収入をもらい、最終的にどれだけのキャピタルゲインを得たかのすべてを含んで、年平均の複利利益率を計算します。株式や債券などとの利回りと比較することができる指標です。
IRR ＝ 簡単な計算式では表せず、すべてのお金の出入りを含めて年利を計算
この３つのどれかの数字は優れていても、どれかは全く優れていないということは大いにあり得ることで、不動産投資をするなら自分はどの指標に重点を置いて考えたいのか、あるいは不動産とミューチュアルファンドなどの比較をしたいのかなど、自分のニーズをはっきりし使うことが必要です。
実際に３つのケースで応用してみましょう。
物件AとBとCがあります。購入価格や、レント(月)、費用(年)の各項目は上記のとおり。
Aは、地方都市の郊外にあるコンドで、若いプロフェッショナル層が好んで住むエリアにあります。物件価格が低い割には、かなりのレントが見込めます。コンドのためHOAなどがありますが、物件価格が低く現金で購入したためモーゲージの支払いなどもありません。
Bは、中都市の一軒家です。そこそこのレントが入り、費用もそれなりの範囲に収まっています。モーゲージを組んで購入したので月々の支払があります。
Cは、メトロエリアのコンドです。それなりのレントをとることができますが、プロパティ税や保険費も物件価格上昇にともないかさみ、HOAやメンテナンスにも費用がかかります。モーゲージを組んで購入したので月々の支払があります。また、この大家さんは忙しい日々のなか自分でレンター管理をするのが大変なので、物件管理会社に委託しています。その費用は雑費に含まれて計上されています。
このような状況にある３つの物件のCAP、ROI、IRRを計算してみましょう。
物件の保持期間はここでは10年としました。
Aは、CAPもROIもIRRもそこそこの数字が出ています。物件価格の割にレントが高いこと、費用がかかりすぎないことで、CAPは6.29％が出ています。また、モーゲージを組まず、100％現金で買っています（レバレッジなし）ので、ここではCAPとROIが同じ数字になっています。物件価格は年平均２％ぐらいずつの割合で伸び、最終的には$170,000強で売却、IRRを計算すると8.29％という数字でした。これは投資した$140,000に対し、レントの純利益とキャピタルゲインまで含めると年平均8.29％の利回りが出たことを意味しています。
この8.29％という数字をどう見るか、比較できる対象として、株式60％・債券40％のポートフォリオの過去成績が下記の通りです。
株式を含むミューチュアルファンド投資で、いい時もあれば悪い時もありますが、1926年から2016年の間の年平均をとると8.70％という数字です。上の不動産投資ではこれとコンパラブルな利回りが出たことになります（もちろん投資時期が異なりますので、対等比較はできません。あくまで目安ということで）。
Bは、レバレッジ（モーゲージローン）を上げて、自己投資額は$30,000で投資した例です。レントもそこそこ、プロパティ税やメンテナンスなどの費用もそこそこですが、ただモーゲージ支払いがあるため、全体的な費用は大きくなり、そのせいでCAPはわずか1.66％です。その代わり、自己投資$30,000に対しては、13.83％のROIとなっています。レバレッジを上げると、月々の収益率は衰えるが、その分投資に対する利回りが上がるという典型的な例です。この物件は、10年間の間、年々３％推移で物件価格も上昇し、最終的なキャピタルゲインを含んでのIRRは27.83％でした。物件選択の目利きがあったこととレバレッジの威力との相乗効果で、上の株式60％・債券40％の利回りとは比較にならない大きな利回りが実現できています。
Cは、メトロエリアの物件価格が非常に高い物件です。レントも$2,500とそれなりに高いのですが、AやBと比較すると、物件価格の割にレントがそれほど伸びないという痛い特徴があります。物件価格は大きいので、プロパティ税も高く、コンドでHOAもあります。自己資金も$160,000投じたものの、モーゲージも$250,000組んでいるのでモーゲージ支払いが発生し、さらに自分で管理することが難しいため管理会社を使っており、その費用もあるので最終的にはCAPはわずか0.57％という寂しい数字です。自己資金をそれなりに出しているものの、純利益はなかなか上がらないので、ROIも1.45％です。年々のレンタル純収入はそれほど期待できなくとも、メトロエリアならではの物件上昇が見込めると思いきや、近くで山火事の影響があり、エリア全体的に物件価格が頭打ちになりました。最終的にキャピタルゲインは出たものの、IRRは6.93％となりました。このケースは、山火事の影響という不動産ならではのリスクに影響された例でもあり、これならミューチュアルファンド投資のほうがよっぽどよかったと後で後悔するタイプのケースです。
このように、不動産投資の収益性は物件によってまちまちですし、どの指標でみるかでも評価が異なってきます。どの物件にするかという判断も大切ですが、不動産にするかそれ以外の投資にするかという判断も大切です。
これで不動産シリーズは終わりです。不動産は大きく儲けられる可能性を秘めています。スキルのある人、単に運が良かった人は大きく資産を伸ばすことができます。反対に、スキルのない人はインデックスファンドやREITのほうがよっぽどよかった・・ということにもなる危険性をはらんでいます。自分のスキルとタイプ、何を目指すかを吟味したうえで判断をされるとよいでしょう。
今回は、不動産収入でリタイヤメントをサポートすることについて考えます。
レンタル収入で年々６％を得る、不動産は値が下がることはない、年々着実に物件価格は上がっていく・・・というのはよく聞く不動産投資の魅力ポイントです。401(k)にためたミューチュアルファンドなどの投資なら、利回りだけでなく少しずつ元金も崩しながらリタイヤメントの生活をしていくことになりますから、年々残高は減っていくことになります。これに比べ、不動産収入ならば、年々家賃で６％を手にしながらも、物件に投資された元金は手付かずのまま物件価格は年々上がっていく・・としたら、こんなにいい話はありません。
ただもう少し踏み込んで考えると、この６％という数字は家賃収入のことを言っているのか、それともメンテ費用やプロパティ税などを差し引いた純粋なキャッシュインフローなのかを明らかにすることがまず必要です。物件によっては費用を差し引いた後、６％のキャッシュインフローがある場合もあるでしょうし、また他の物件では費用を差し引くと３％ということもあるでしょう。また、６％といっても、それが老後の生活をサポートするための十分な収入かという問題もあります。$1ミリオンの物件の６％は月々$5,000の収入となります。ソーシャルセキュリティなどと合わせれば、この物件だけで生活が成り立っていくかもしれません。一方で、$300,000の物件の６％だと月々$1,500ですから、これでは生活費がカバーできないことにもなるでしょう。
ミューチュアルファンドならば、$1,500以上必要な場合に、計画的に元金部分にも手をつけつつ、他の資産と合わせながら、なるべく資金枯渇をしないように配慮して、必要なお金を確保するということができますが、不動産物件の場合には、物件を売るまで元金部分には手が付けられません（エクイティーローンなど負債を負わない限り）。つまり換金性の高い投資で、少しずつ元金をおろせるタイプの投資は、元金もリタイヤメント資金に含めてプラニングができますが、不動産投資の場合は、不動産のエクイティはとりあえず手を付けない資金＝リタイヤメント資金ではない・・という前提でプラニングをしていくことになります。元金が不動産という物件にタイアップされ、手をつけることができないというのが、リタヤメントフェーズにおける問題です。
不動産以外に現金化が簡単な資産（401(k)やIRAや課税口座での投資）を十分に持っている場合には問題にはなりませんが、反対に資産が不動産に大きく偏っていると、大きな資産を持っているのにも関わらず、生活のための現金の確保が難しいということもあり得ます。不動産への物件投資は、401(k)やIRAなどの税優遇措置でのリタイヤメント積み立て投資を最大限に使い、それでも余裕がある場合にするというのが一つの基本的目安になるかと思います。
リタイヤメントフェーズで不動産を持つ強みは、自分のリタイヤメントには必要のないお金があり、それは手付かずのまま次世代に相続したい場合にあります。不動産に貯まっているお金には手を付ける必要はなく、そのまま相続すると、キャピタルゲインが消滅した形で受け継ぐことができるので大きな節税効果があります。自分のリタヤメントで必要となる生活費を補って余るお金がある場合には、不動産投資という形で次世代にお金を相続するのは大きな利点です。
株でも不動産でも投資をするなら、リスクコントロールの基本は分散（ダイバーシフィケーション）です。Amazon株にだけに賭ければ、好調な時は大当たりでたくさん儲かりますが、不調な時は激減する可能性もあります。大当たりはしなくてもいいから大外れもしない状態にするためには、分散投資しかありません。
株をはじめ債券などの投資媒体では、正しいポートフォリオを持つことで、最適なリスクレベルを維持することができます。さまざまな投資媒体をうまく組み合わせ、投資額をうまくバラつかせることで、ひとつの株やひとつの債券にリスクが集中することを避け、ひとつが赤字でも他では黒字、差し引き適度に黒字という状態を作り出すことができます。分散を市場全体（インデックス）の範囲まで追求したのがインデックスファンドで、市場に含まれるすべての株式（なり債券なり）に分散投資しているため、個別株（個別債券）の持つリスクはほぼ消滅している状態となります。
これに比べ不動産投資は、非常に大きな投資額がひとつの物件につぎ込まれ、結果的にリスクが極度に集中することになります。たとえ何件かの物件を持っていたとしても、不動産市場が低迷しているときは、どれも低迷という状況になりかねません。また、不動産というものは多くの不確定要素を含んでおり、計り知れないリスクも抱えることになりかねません。天災、雨漏り、水道管の破裂、カビ問題、問題のある隣人、事件や事故、ローカル経済の不調、訴訟問題など、これらはファンド投資ではまったくする心配のないリスクであり、不動産という不動の現物があるからこそ存在するリスクです。「紙切れではない、現物がある」ことが、裏目に出る可能性です。
都市部などでは持ち家が高額で、持ち家をもっているというだけでかなりの不動産資産を持つことになります。その上、リタイヤメントのための投資にも不動産を持つとなると、個人の総資産の非常に多くのパーセンテージが不動産投資に集中することになります。
たとえリスクがそれなりにあっても、良い物件を見極めることができ、キャッシュフローなりキャピタルゲインなりの利回りが出る確率が高いと判断する能力がある人には、不動産投資もよいと思います。ただし、不動産価格が下がったり、メンテや災害対策にお金がかかったとしても、リタイヤメント後の生活費を含め困らないで対応していけるだけの、十分な現金、あるいはすぐに現金化ができる資産（ミューチュアルファンドなど）を持っていることが条件になるでしょう。それほどのスキルがない人、あるいはリスク集中による「もしもの損失」に憂慮があるひとは、インデックスファンドによる分散投資の方が向いているでしょう。
レンタル収入でリタイヤ・・と聞こえはいいですが、リタイヤしたからといって何もしなくていいかというとそうではありません。会社勤めや自営業などの労働はリタイヤするとともに、完全に手を引くことができますが、レンタル物件は、前回までで見たように、レンターの募集、選択、コミュニケーション、メンテナンス、修理、ビジネス情報管理などの労働をともない、これは物件を持つ限り消えてなくなりません。バケーションに出かけても、レンターからの苦情対応を余儀なくされることもあるかもしれません。
年をとれば自分の家まわりやお金の管理だけでも面倒になるかもしれないのに、レンタル物件についてまで・・というのは、人によっては負担に思う人もいるでしょう。前回見たように、自分のスキルや適性とも相談しながら、大家業を続けながらリタイヤすることについて吟味するのがよいでしょう。レンタル物件について迫られる様々なビジネス判断（たとえばレントをいくらにするか、レントをあげるかあげないか、どのレンターを選ぶべきか、改修のプライオリティや時期はどうするかなどなど）は、夫婦間での意見の食い違いにも及ぶことがあり、リタイヤメント後の生活の質にネガティブな影響を与える可能性もあります。
物件管理会社を使うのならかなりそのあたりのビジネス作業からは解放されるかもしれませんが、その場合はレンタル収入から年間４％から多いと12％もの管理料が差し引かれることになります。不動産投資はしたいが、自分で細かな管理がしたくないというのなら、REITを購入するほうが、理に適うかもしれません。
リタイヤメントでの不動産投資はこのあたりの「数字ではない部分」についても、よく考えて進める必要があるかと思います。
今回は、大家業を自分でやるのがちょっと大変という場合、どんな手があるのか、大家業抜きの不動産投資の可能性について考えてみます。
信頼のおける管理会社は宝のような存在であり、信頼のおけない管理会社は問題の上に問題が重なる存在・・・とよくいいます。管理費用は低くて４％、高いと15％にも上りますが、カバーするサービスやその質もまちまちです。管理会社を使う場合は、どんなサービスがどのような形で提供されるのかを確認したうえで契約し、いったん契約したあとも約束通りのサービスがきちんと提供されているかを管理する作業が必要になります。
レントの決断のための情報集めと提案
物件準備
レンター募集
ポートフォリオの一部として不動産投資を考える場合、どのような考え方で進めればいいのでしょう。不動産投資を考えるシリーズ全４回でお届けします。
不動産賃貸収入はパッシブインカム（不労収入）と呼ばれたりします。不動産を貸すだけで収入が入ってくるわけで、額に汗して働いてえる労働収入とは性格が違うからです。だからといって、賃貸収入を「なんにもしないで得られる収入」と勘違いするのは危険です。なぜなら、不動産の大家（ランドロード）になることは、かなりの労働を必要とすることだからです。どんな仕事もそうですが、たくさん稼ぐためにはそれなりのスキルが必要で、スキルがあればよい仕事ができよい収入が得られますが、そうでないと収入が限られます。大家業の場合もしかりです。以下に大家になると、しなければならない仕事と必要とされるスキルについて整理してみましょう。
まずは物件ありきです。シリーズ最後に、不動産購入の場合の利益を計る三つの指標を詳しく見ていきますが、まずは利益を生む力のある物件を見つけなければ話がはじまりません。低い空室率で着実にレンタル収入を得られるように、支払い能力のあるよいテナントが簡単に見つかるエリアを見極め、メンテナンスやその他の経費を最小化することができる物件を見つけることです。これは目利きのある人であれば簡単かもしれませんが、知識経験がないとなかなか大変なことでしょう。このスターティングポイントで転ぶと、その後どう頑張ってもうまくいかないことにもなりかねません。物件の目利き選択、これが第一の最も大切なスキルです。
自分に目利き選択のスキルが足りなければ、もちろん不動産のエキスパートに助けてもらうことはできます。ただし、この場合も具体的な数字で、自分の目標とするキャッシュフローやキャピタルゲインがどう実現するのか、その可能性はどのくらいか、そうならない要素は何かなど、よく説明を受けて理解することが必要かと思います。このステップの吟味が甘い状態で不動産を購入することは、ブローカーが進めるままに手数料や内容をよく確認しないでミューチュアルファンドを買うのと同じです。何を購入するにしても自分のお金。物件を見極めるのか、不動産コンサルタントのアドバイスを見極めるのか、対象は違っても「見極め」をスキップするのは後悔をすることにもなりかねません。
良い物件が購入出来たら、次はレンターの募集と選択です。私はやったことがないので経験談では語れないのですが、大家業の中核ともいえる大変な仕事のようです。レンターの募集をかけ、応募者のスクリーニングをし、最終的によいレンターを選択するわけですが、なかなか手間と判断力のいることのようです。経験豊かな知り合いによると、彼は応募者のクレジットヒストリや雇用情報を集めるだけではなく、その人が前に借りていた物件の持ち主にコンタクトをして、レンターがどのように物件を扱ったか、過度で不当なメンテナンス上の文句がなかったか、大家との関係は問題がなかったかなどを直接聞き取りをするそうです。現在応募者が借りている物件の大家だと、問題のあるレンターを追い出すために、故意によいコメントをするようなこともあるそうで、そういう可能性のあるときはもっとさかのぼって以前の大家にまでコンタクトをするとのことです。
問題のあるレンター、支払いの悪いレンターは、レンタル収入を下げ費用を上げますので、レンター選択は非常に重要な要素です。不支払いのためのEviction（立ち退き請求）や、荒れ果てた物件の修復などは、できる限り避けたいコストです。反対に、よいレンターが見つかった場合は、市場相当のレントより少しディスカウントをする（あるいは値上げを控える）などして、なるべく長く安定的に借りてもらうというマネージメントも必要です。これはれっきとしたビジネス判断であり、片手間にできることではありません。
次回言及しますが、物件管理会社を使ってこの作業を委託することは可能ですが、よい信頼のおける管理会社を見つけることがまた難しい作業のようです。上にあげたミューチュアルファンドのブローカー、物件探しの不動産コンサルタントと同じですが、有能な専門家に委託をすることはまちがったことではありませんが、そもそも良質の仲介者を選ぶことと、丸投げにしないこと、これはどんな場合にもあてはまることでしょう。
日々起こる問題の修理、ウォーターヒーターやエアコンなどのメンテ、レンターが出た後の改修やリモデルなど、ハンディマンやコントラクターはレンタル物件の必須要素です。ここで大きな出費になると利益ががくんと減ります。大家の多くが、自らハンディマンとして働ける人であったり、コントラクターであったりするのは、この意味で自然なことです。そのような人は自分で機敏に動くことができ、この部分での費用を大きく下げられるのでうらやましい限りです。
自ら手をくだすことができなくとも、自分が近くに住んでいれば、プラマーやペインターなどサンブコントラクトしてくれる人を見つけ、自分がコントラクターとして指示することも可能でしょう。いずれにしても、自分がするかしないかにかかかわらず、ある程度の家回りのメンテや修復についての知識を持ち、コスト管理ができることが必要なスキルになります。自分がしない場合は、見積もりを集めて、実際に作業をする人を選択し指揮管理することになります。これも立派なビジネススキルです。
レンターの選択と同様、物件管理会社を使うことはできますが、その場合は「物件管理会社を管理する」姿勢が必要かと思います。知人の経験ですが、他州にある物件を管理会社に委託していたところ、修理メンテで費用請求されていたもののうち、「架空」の修理メンテが存在したり、実際に修理メンテされたものも、第三者のハンディマンと結託する形で割り増し請求されていたことがわかったケースがあります。委託する場合は、委託先の選択と管理を怠らないこと、やはりビジネススキルが必要です。
大家業は、収入と費用が発生する立派なビジネスです。タックスリターンは会計士にお願いするとしても、すべての会計情報をきちんと管理しておくことは必須です。また、タックスリターンだけでなく、レントの額はいくらにすべきか、現レンターとの契約更新をすべきか、必要なメンテ回収はなにか、いつするか、費用をどう工面するかなどのビジネス判断を下すためには、情報が必須です。大きなメンテ要素（10年ごとのアプライアンスの取り換え、5年ごとの外壁ペイント、5年ごとのカーペット取り換えなど）はあらかじめ長期的な資金繰りに組み込んでおく必要もあります。また、レンターとのいざこざは訴訟問題に発展する可能性も無きにしも非ずですから、その意味でもドキュメンテーションは必須です。やはりビジネススキルが必要です。
他にもレンタル物件投資で大家業をするうえで必要なことはたくさんあるとは思いますが、まずは主なところをあげてみました。次回は、自分できりもりしようとせず、物件管理会社に委託することについて考えてみます。
いくら借りたいか（下ではHome priceマイナスDown payment）、返済期間（Term）、利子(Annual interest ｒａｔｅ)を指定すると、月々の返済額は簡単に計算できます。下は、Bankrateのカリキュレータで、$300,000の家を20％ダウンで買う、つまり$240,000を3.88％固定利子で借り30年かけて返済する場合の月々の返済額（持ち家保険やプロパティ税は含まない、純モーゲージ返済部分のみ）を計算してみると、$1,129.26となりました。
30年間、毎月この$1,129.26を支払い続けると、$240,000の元金が完済できるわけです。
さて、この$1,129.26は30年間変わることがない（繰り上げ返済や、借り換えなどは除いて）わけですが、この返済額には実はふたつの要素が含まれています。ひとつは利子であり、もうひとつは元金返済部分です。
利子というのは、返済残高ｘ利子（月あたり）で計算されます。上の例でいうなら、1か月目の利子は、
$240,000 ｘ （年利3.88%÷12か月） ＝$776
となります。
元金返済部分というのは、借りた$240,000の返済に充てられる部分ということで、
固定の返済額である$1129.26 － $776 ＝$353.26
となります。
では2か月目はどうなるでしょう？
1か月目に元金を$353.26分、返済しましたので、2か月目の返済残高は
$240,000 － $353.26＝ $239,646.74
となっていますから、2か月目に払う利子を同じように計算すると、
$239,646.74 ｘ （年利3.88%÷12か月） ＝$774.86
となります。1か月目の利子より、少し減りましたね。元金の返済が少しだけ進んだからです。
一方、2か月目の元金返済部分というのは、
固定の返済額である$1129.26 － $774.86＝ $354.40
となります。
おわかりでしょうか、このように、元金を少しづつ返済していきますから返済残高は少しづつ減っていき、結果的に返済残高ｘ固定利子で計算される利子の額も少しづつ減っていきます。反対に、月々の元金返済部分は、固定返済額―利子額で計算され、だんだんと増えていきます。
月々の返済額が一定でも、ローン期間を通して、返済額のうちに占める利子額部分は小さくなり、反対に返済額のうちに占める元金返済部分は大きくなっていきます。これをローン期間を通してどんなふうになるか計算してくれる機能があります。上のBankrateのサイトでは
というリンクがあります。これをクリックしてみると・・・
月々の返済が30年＝360か月分計算されて出てきます。上は最初の1年分。元金返済部分がだんだんと増え、利子がだんだんと減り、返済残高がだんだんと減って返済が進んでいるのがわかります。これがAmortization Schueduleと呼ばれるものです。
最後の1年はどうなるかというと・・・
最後の方は、ほとんどローン残高がないので利子も少なく、ほとんどが元金返済に充てられているのがわかります。30年の最後にはローン残高はゼロになります。グラフにするとこんな感じ。
このAmortization Scheduleを理解しておくといろいろな応用が利くようになります。たとえば・・
よく家を買えば、レントとは違いエクイティが貯まる・・といいますが、モーゲージ返済を開始した直後は、月々の返済額のうちほとんどが利子で、エクイティの貯まりのスピードは遅いことがわかります（ただし、家の価値自体が上がればエクイティになりますが・・）。
タックスリターンでのモーゲージ利子控除も、毎年定額ではないこと。モーゲージ返済開始当初のほうが、より大きな額になります。
毎月返済額に上乗せで返済したり、一括で追加返済したものは、返済残高を増やすので、その後の利子が小さくなり、それでさらに元金返済部分が増え、返済スケジュールがスピードアップする。
応用編 モーゲージ － 無理に15年ローンにしないのが賢明なわけ
なお、すべてのローンの返済が、このようなAmortizationの考え方で進められるわけではありません。
Amortizationの考え方が適用されるものは：
これらはみな固定額を着実に返済さえしていれば、期限がくると完済するように組まれたものです。
反対に、Amortizationの考え方が適用されないものは：
「持ち家が得」を崩す税改正のひとつは、モーゲージローンの利子控除はローン額のうち$750,000までに対してのみという上限がつけられたことです。モーゲージ$750,000なんて、誰がそんなに借りるか！と思われる方も多いでしょう。しかしながら、カリフォルニアやニューヨークなどの高価格地帯では、数ミリオンドル以上の家もたくさんあり、高収入世帯では$750,000借りても月々の支払も十分払える世帯も多く、決してあり得ない数字ではありません。「お金持ちだから、モーゲージを借りないで家を買う」というのは日本ではあり得る話ですが、アメリカでは多くの場合そう運びません。「お金持ちだから、たくさんモーゲージを借りて、より高い家を買う」というのがよくある話です。たくさん借りてたくさん控除できるならなおのことです。
$750,000以上ローンを組んでいる世帯のパーセンテージのデータはないのですが、$500,000以上のデータはありました。下のようです。カリフォルニアではなんと、49.1%が$500,000以上のローンを組んでいます。そのうち、$750,000のリミットにひっかかる世帯数はわかりませんが、少なくともカリフォルニアやワシントン、東海岸あたりでは内陸部の州に比べてずっとその数が多いのではないかと容易に想像がつきます。
「持ち家が得」を崩す税改正のもうひとつは、SALT（State and Local Tax Deduction）の上限設定です。これまでは、州や地方自治体へ支払った税金：１）所得税か消費税かのどちらかと、２）プロパティ税が全額、連邦税より税控除できました。これからはこれに、１）と２）トータルで$10,000までの控除と上限が設定されます。
こちらも上の例に倣い、東海岸、西海岸の州、とくにカリフォルニア、ニューヨーク、ニュージャージーなど、高所得者層で高価格の家を持っている世帯が多い地区が大打撃を受けます。（通常ならトランプ支持の）共和党議員のうち、これらの州から出ている議員11人が、このトランプ税法に反対票を投じたことからも、これらの州への憂慮が読み取れます。
所得税が高いので州の所得税もそれなりに高く、その上家も高いのでプロパティ税も高い層、つまり上の１）と２）の州税で合わせて数万ドル以上払っている層が、もっとも打撃を受けます。ビジネス経営者やある程度以上の超富裕者層になると、ＳＡＬＴ控除が制限されても、それを超える減税効果が他で見込めるので全体的な税金は削減されることもあります。全体的な減税になるかならないかは別として、いずれにしても今までは高い家を買い高いプロパティ税を払っていてもそれなりの節税効果があったものが、これからは１）の所得税でさえ全額控除できない（$10,000まで）ことになり、持ち家を持つ大きなモティベーションがひとつ減ることになります。
たとえば、年収$180,000のＣａｌｉｆｏｒｎｉａに住む夫婦が$1ミリオンの家をダウンペイメント20％で買った場合と、年収$220,000のＮｅｗ Ｙｏｒｋに住む夫婦が$1.5ミリオンの家をダウンペイメント20%で買った場合とで、トランプ税制前（Ｂｅｆｏｒｅ）と後（Ａｆｔｅｒ）でどのくらい控除額と節税額が異なるか計算してみました。
それぞれタックスブラケット（最高税率）はトランプ税改正後は下がります。ただし、モーゲージ利子の控除が制限されるのと、所得税控除（あるいは消費税控除）で$10,000のSALT控除上限を軽く使ってしまい、プロパティ税で控除できる額はゼロになるのとで、家を持つことでの控除額トータルは激減します。家を持つことでの節税額はCalifornia夫婦の場合は半分強に減り、New York夫婦の場合は三分の一以下になります。
ちなみにこれは新たにこれから家を買った場合です。すでに持ち家がある人の場合、これまで通りモーゲージ利子は$1ミリオンのローンまで控除できます。プロパティ税については、今家を持っていても、これから買っても、処置は一緒で制限されます。
家を持つことでの節税が大きく減少しますので、「レントを支払い続けるより、家を買ったほうがいい」の通説がかなり影響を与えます。この理由で、とくに高価格帯地域では不動産価値が大きく下がると見る専門家も多いようです。下はMoody’s Analyticsの試算したもので、最も深刻な下落を経験すると予想される25カウンティです。パーセンテージは、トランプ税制がなかった場合の予想不動産価格に対する、トランプ税制を施行した場合の予想不動産価格の下落率です。
SALTやモーゲージ利子控除はどちらもItemized Deductionを選ぶことで控除するものですが、一方で、Itemizeをしない場合のStandard Deductionの額は、2017年のシングル$6,350 、ジョイント $12,700が、トランプ税制ではそれぞれ$12,000と$24,000に引き上げられます。これも「レントを支払い続けるより、家を買ったほうがいい」の崩壊を助長します。Zillowによると、これまでは持ち家世帯のうち４４％がItemized Deductionを選び、SALTやローン利子の控除を得ることが理に適うケースだったのが、このStandard Deductionの引き上げで、Itemize しなくとも大きな控除が受けられるようになり、結果としてなにもわざわざ家を買ってSALTやローン利子控除を受ける必要がなくなるケースが増え、14.4%しかItemized Deductionをしなくなるという予想が出ています。
いずれにせよ、トランプ税制下では、１）高価格の家こそ税控除額の大きな下落を経験するため、需要が減り値下がりの危険があること、２）すでに家を持っている世帯でも、高所得かつ不動産の高価格帯では、税控除が大きく下がり、持ち家をめぐるファイナンシャルなやりくりが影響を得る可能性があること、３）高価格帯でないエリアでも、Standard Deductionの引き上げで、「家を買って節税する」が当てはまらない層が広がることが予想されます。
投資期間に従って許す限りのリスクは、リタイヤメント資金などの場合であれば、年齢によって提案されることが多いです。よく使われるやり方は、100から年齢を引いたものを株式比率とするというやり方です。下の一番左の表になります。これだとかなり保守的なアロケーションになりがちなので、110や120から年齢を差し引くというのも使われます。真ん中と右の表です。この表のうちどれかひとつを選ばねばならにというわけでもなく、最初は一番右の比較的アグレッシブなやり方ではじめ、年齢が上がるにつれて真ん中や左の表にシフトしていくというやり方もあります。
大切なのはあまり考えすぎないことです。多少比率の数字が違っても大きな問題になることは、長期的に見ればあまりありません。株式比率が10％違ったところで、天と地が分かれるような差が出ることはありません。長期的に見れば、もし問題があっても次第に調整していき、最終的に問題がないように持っていくことは十分できます。どのアロケーションでなければ絶対にいけないというように考えず、だいたいこのくらいなら大丈夫だろうと始めることのほうが大切です。
なお、ここで株式比率を上げるとリスクが上がりますが、第一回目でご紹介した分散投資において、分散が少ないとリスクが高かったのを覚えておられますか？分散を上げていきひいてはインデックスファンドでの市場指標全体への分散投資で、リスクを下げました。ここで下げたリスクと、上の図で株式：債券の比率を変えることで上げ下げしているリスクは少し性質が違います。第一回目でご紹介した分散投資で調整できるリスクは、Diversifiable Risk(ダイバーシフィケーション可能なリスク)と呼ばれ、このリスクをとることは意味がない、つまり必ずしもハイリスクをとってもハイリターンになると限らないものとされています。別な言い方をすればダイバーシフィケーションすればなくすることができるリスクであり、なくすことができるリスクをわざわざとる必要はないということです。
反対に、ここでご紹介しているアセットアロケーションを変えることで調節するリスクはUndiversifiable Risk(ダイバーシフィケーション不可能なリスク)と呼ばれ、このリスクをとる意味はあります。ダイバーシフィケーションではなくすことのできない、真の市場にあるリスクとでもいいましょうか、とる価値のあるリスクです。これゆえ、まずは１）インデックスファンドで分散を最大化して市場にある真のリスクだけを残してあとはなくすることができるリスクは分散し、２）次にそのインデックスファンドをつかってアセットアロケショーンをして必要なリスクレベルをという順番になるわけです。
株式と債券のアロケーションが決まりましたので、次はこの株式カテゴリーの中と債券カテゴリーの中で、それぞれさらにダイバーシフィケーションを確保していきます。
株式（Ｓｔｏｃｋ）と債券（Ｂond)が大カテゴリーとすると、その大カテゴリーをさらにブレイクダウンしたのが中カテゴリーで、株の場合ですと、US国内株式、先進国株式、新興国株式などに分かれ、またその中カテゴリーがさらに細かく分かれます。US国内株式の場合なら、資本サイズごとにLarge-cap, Mid-cap, Small-capに分けたり、あるいはセクター（業種）ごとにIT株、ヘルスケア株などに分けたりします。
よく使われるお薦めのダイバーシフィケーションの確保のしかたは、中カテゴリーレベルで行う方法です。US国内株式であれば、Total Market Indexを追随するインデックスファンドを選ぶことで、国内株4,000株にダイバーシフィケーションすることができます。中カテゴリーのこのインデックスを選ぶことで、小カテゴリのLarge-cap, Mid-cap, Small-capのどのレベルも、またIT株やエネルギー株などどのセクターもカバーしており、小カテゴリーレベルで組み合わせをするより簡単です。この考え方は先進国株や新興国株にもあてはまり、それぞれDeveloped Market Stock Indexや Emerging Market Indexをフォローするインデックスファンドを購入することで、小カテゴリーのレベルで組み合わせを行わなくとも、すべて含んでダイバーシフィケーションを行ったファンドに投資をすることができます。同様に、この考え方はBond(債券)にも適用することができます。
すべてを上記の中カテゴリーのインデックスファンドを使ってポートフォリオを組む場合を考えてみましょう。業界でも低手数料で知られるVanguard社のインデックスファンドを使うとすると、投資するファンドは下のようになります。Vanguardでは先進国と新興国を「外国（International＝US以外）」としてまとめていますので、6カテゴリーではなく4カテゴリーになっています。
Total International Stock Index Fundは先進国株式（US以外）が約8割で新興国株式が約2割でミックスされています。Total International Bond Index Fundは4％ほどが新興国に割り振られています。債券の場合は、株式より新興国に割り振る比率が少なくてよい（新興国の強みはあくまで株式市場の特殊な成長機会にある）という考え方です。
投資期間に従って許す限りのリスクをとりつつ、具体的なファンドを選んで投資するまでのステップは
2016年のスーパーボールのコマーシャルで話題になったRocket Mortgageという会社をご存知でしょうか？「航空券やくつをオンラインで買うように、モーゲージローンもオンラインで買う！」というメッセージで、オンラインショッピングの要領で簡単に素早くモーゲージのApprovalをとり、素早くモーゲージ契約をCloseするというのが売りです。あまりに簡単なモーゲージローンの発行は、サブプライムローン問題の二の舞になるのではないかという危惧の声を聴く半面、なんでもオンラインで即時解決したい世代には期待の声をもって受け入れられました。現在もアグレッシブな宣伝が行われ、モーゲージ業界に改革を起こしつつある存在です。
ファイナンシャルプラニングがどのようにお役にたつのかを今日はご紹介してみます。ファイナンシャルプラニングと一言にいっても、その単語の使われ方はさまざまです。投資するものを決めたり、保険商品を買ったりなど、ひとつのアクションをとってファイナンシャルプラニングをした・・と表現する場合もあるでしょう。Smart & Responsibleのお手伝いするファイナンシャルプラニングは、個々人、あるいは個々のご家庭の、月々の収支、お持ちの現金、資産、リタイヤメント口座、学資口座、その他の投資、持ち家、不動産投資、その他の資産、モーゲージやその他のローン、持っていらっしゃる保険各種の内容と補償、いざというときの対応策、将来どのようなお金が必要になるか、払っている税金、節税方法など、パーソナルファイナンスに関わる全体的な情報を総合的に考え合わせ、診断・計画をするものです。それぞれの要素は独立ではなく、相互に関わりあっているので、ひとつを最適化すればよいということではなく、長期的にみて全体的にバランスのとれた解を探していきます。
活にかかる全般の費用を総合して、異なる地域同士の物価の比較を容易にするためにつくられた指標のようなものです。Cost of livingの差というのは案外馬鹿にならないもので、同じだけのお金を持っていても、Costが高いところだとすぐに尽きしてしまうところ、低いところで生活していればかなり長持ちするということになります。誰でも物価の安いところに住みたいと思うものの、仕事をして家族をサポートしている間はなかなか簡単に暮らす場所を変えることはできません。しかしながら、リタイヤしたあとの生活であればコストを抑えるために移転するというのもひとつのオプションかもしれません。
“Tapping into equity”という表現を聞いたことがおありでしょうか？これは、持ち家の中のエクイティ部分、つまり家の市場価格からモーゲージ・ローン部分を差し引いたもの、にアクセスして、お金を借りる・・ということを意味しています。要は、持ち家のエクイティ部分を担保に借りるローンのことです。以前の不動産市場のバブル時には、この”Tapping into equity“を歌ったダイレクトメールをよく見かけたものです。”今、お考えのキッチンリノベーションを実現しましょう！“とか、”クルージングボートや、キャンピングカー！ずっと欲しかったものを手に入れましょう！“とかひいては”夢の世界一周旅行をしましょう！“などのぴかぴかしたキャッチとともに、広告がたくさん舞い込んできたものです。
「いくらの家なら買えるか」。。。家を買おうとする人なら一番最初に考える質問ですね。実際、“How much house can I afford?”とgoogle searchしてみると、このトピックで書かれた記事はわんさか出てきます。すぐ使えるCalculatorも用意されていて、必要な数字を打ち込んでenterを押すと、「はい、あなたは○○ドルまでの家が買えます」と答えを出してくれます。でも、待って。。このようなアドバイスを鵜呑みにして、購入する家の値段を決めるのには危険があります。
2回に分けてお送りしている「不動産コミッションを考える」シリーズ、1回目は不動産コミッションの疑問点とそれに応答する形で登場した新型不動産サービスについてみてみました。今回は、それに対する市場の反応と、消費者としてできることについて考えて見ます。不動産ブローカー/エージェントに対し６％とか７％とかのコミッションを支払う従来型に対して疑問点が出始め、それとともにコミッションを一律$2,000などの定額制で課すもの、従来よりも低いパーセンテージにディスカウントしたもの、不動産取引にまつわるサービスのうち自分が必要なものだけ選択して委託することができるアラカルト対応のもの、買い手側のブローカーが自分のコミッションの一部を顧客にリベートで返還するタイプのものなど新型不動産サービスが登場しました。市場の反応はいかに・・
アメリカでの不動産取引では、売り手が取引のコミッションを負担し、そのコミッションが売り手のブローカーと買い手のブローカーに折半されます。このコミッションの額については地域差があるようで、家の価格の６％～７％あたりに設定されていることが多いようです。売り手は直接的にこの額を支払うわけですが、買い手も間接的にコミッションを負担しているいえます。なぜなら、もしコミッションが安ければ、その分だけ売り手は低い値段で家を売ってくれる可能性があるからです。コミッションは家の価格に対してかかるわけで、ドルに直すと大きな額となります。たとえ0.5％であっても、家の値段によってはウン千ドルという単位になります。しばらく前から、従来のコミッションより低い額で不動産サービスを提供する会社が増えてきました。今回は2度に分けて、消費者として不動産取引コミッションをどう考えるかのお話です。
が・・というご質問を受けることがあります。そうしたほうがいいか、そうしないほうがいいかは、細かい状況をお聞きして計算をしてみないとはっきりしないことですが、ただ多くの場合はしないほうがいい方に軍配が上がります。老後は負債なしで生活したいというのは誰もの願いでしょう。自分の家がローンゼロ、100％自分のものになるという心理的な安堵感もあります。年金を使ってまでもローン返済はしたくないというのも分かります。借金というものに対してそもそもネガティブなイメージのある日本人にとっては、リタイヤメントを機にモーゲージを一度に返済してしまいたいと考えるのは自然のことにように思えます。今日はこの点について考えて見ます。
15年ローンの大きな魅力は、30年ローンに比べて支払う利子の総額を大きく削減できることです。下は$400,000を、15年固定金利と30年固定金利で借りた場合に支払う利子の合計です。
15年固定では利子合計が$88,607なのに対し、30年固定では$236,619と2.6倍もの利子を払うことになります。その差額は約$150,000で、この額がリタイヤメントや学資に充てられたら･･とも思うでしょう。こう比較すると30年ローンを組むのはいかにも損な感じがして、「この金利の安いうちに早く借りておいたほうがいいですよ」といわれれば、月$1,000の余分な返済額がなんとか負担できるなら15年ローンにしようと思うのが人情というもの。
この月$1,000が今も今後15年間も恒常的にある程度の余裕をもって出すことができるのであれば、もちろん15年ローンにしたほうがよいでしょう。しかしながら、$1,000を出すことで将来のリタイヤメントの準備が少々おそろかになるとか、今後子どもを大学にやらねばならないのでその間は学資も心配だとか、余裕がある月もあるかもしれないがない月もあるかもしれないなどという状況があるのなら、無理に15年ローンにしないほうがいいことも多いのです。
とくに注意したいのは15年ローンを組んだがゆえにリタイヤメントの準備が後回しになることです。リタイヤメント準備できちんと積み立てをしていけば、リスク中庸の投資ポートフォリオでも6％～8％程度の利回りは見込めるでしょう。それなのに2.750％の利子で借りたいがために無理して15年ローンで返済額を増やしたので、リタイヤメント準備に回すお金がなくなったというのは愚作です。その反対に、3.375％（30年ローンの金利）で借りておいて、浮いた$1,000をリタイヤメントに回し6％～8％の利回りで増やしたほうが賢いやり方です。
でも30年ローンにしてあんなに大きな利子総額を払うのには抵抗がある・・という方もいらっしゃるでしょう。そういう場合のもうひとつのオプションがあります。そのオプションを見る前に、今一歩、なぜ15年ローンと30年ローンで、支払い利子の総額がこれほどまでに大きく違うのかについて考察します。
15年ローンと30年ローンの金利の差には、理由がふたつあります。ひとつは15年ローンのほうが金利が低いことですが、もうひとつは15年ローンのほうが借り入れ期間が短いということです。そして、このふたつのうちどちらが、利子総額により大きな影響を与えるかというと実は借り入れ期間のほうです。実際の例で見てみましょう。
たとえば30年固定ローンは実は3.375％ですが、もし15年固定ローンと同じ金利である2.750％で借りられたとしたら、利子総額はどのくらい減るかという計算をしてみると、これは$187,867となり、金利が15年ローンと同じ低いレベルに下がったことで節約できる利子額は$48,752でした。
では、30年固定ローンの金利はもともとの3.375％の高いレベルのまま、ただ、30年ではなくて15年間で返済してしまうとするとどうなるでしょう。利子総額は$110,307となり、利子はまったく一緒でも、払い込む利子額を$126,312も節約することができます。
つまり、15年ローンと30年ローンの利子総額の大きな差の第一原因となっているのは、借り入れ期間の長さであり、その次に利子の大きさによることがわかります。借り入れ期間を短くすることができれば、たとえ利子が30年ローンのレベルのままでも、大きく払い込む利子総額を減らすことができるわけです。
そこで出てくるのがハイブリッド策です。これについては以前にもご紹介しましたが、30年固定ローンで借りて、余裕があるときにはどんどん元金を上乗せで返済してしまい、実際は30年よりずっと短い借り入れ期間で済ませるという方法です。たとえば、先ほどのように$400,000借りた場合で、敢えて30年固定ローンで借り入れておいて、月々$1,000の追加返済（この$1,000は当初の15年ローンと30年ローンの返済額の差とほぼ同じ額です）をしたとします。そうすると、利子総額は$114,948に下がり15年数ヶ月で返済できます。
オリジナルの30年固定（$1,000上乗せ返済なし。真ん中のコラム）と比べると大きく利子が削減できただけでなく、15年固定（一番左のコラム）と比べても税控除前でその差はたったの$26,341です。また、ローンの利子はタックスリターンで税控除（Itemized Deductionを選んだ場合）できますので、たとえばタックスブラケットが28％の方の場合ですと、控除後の実質の差は$18,996という額になります。数千万の差が数万ドルの差に変化しました。
もちろん、コンスタントに月々$1,000が余裕で払えるのなら、最初から15年ローンにすればいいのですが、15年間の間、$1,000の捻出がちょっと苦しい、ちょっと学費に回したい、車を買うのに回したいというニーズがあるとすると状況は違います。30年ローンにしておけば、一時的にこの$1,000の追加返済をやめることができます。あくまで追加返済ですので、するもしないも個人の自由です。これに対し15年ローンの場合は、決められた額、つまり30年ローンよりも約$1,000多い額を必ず返済せねばなりません。しなければデフォルトになります。
税控除後の数万ドルの差は、このフレキシビリティのコストと考えれば十分正当化できるレベルではないでしょうか。このようにファイナンシャルプラニングは、ひとつひとつの要素を単独で見るのではなく、全体的で長期的な見方をして進めていくことがとても大切です。
モーゲージローンで一番ポピュラーなのは、15年固定金利ローンや30年固定金利ローンなどの固定金利ローンです。バブルのころは変動金利ローンも多く発行されましたが、サブブライム問題の後は、人々の警戒心も高まると同時に安易に発行されるローン自体も姿を消し、固定金利がメインになりました。その後、不動産市場が多少元気を取り戻した現在、変動金利ローンの姿をちらほらと見るようになりました。ローンを組もうとする際、私たちはどのタイプのローンにすべきかを検討することになります。いったいどのタイプを選ぶべきなのでしょうか。家を購入する場合のモーゲージローンでも、リファイナンスする場合のモーゲージローンでも、自分たちの状況や目標にぴったり合ったモーゲージのタイプを選ぶことが非常に大切です。今日はローンのタイプとそれにあった用途を考えてみましょう。
中国人がアメリカ不動産を購入する勢いがさらに進んでいるようです。1年間で$22ビリオンというチャイニーズマネーがアメリカ不動産につぎ込まれたそうで。中国人が好んで買う州は、１位がカリフォルニア州、２位がワシントン州、3位がニューヨー州なのだそうですが、この1位のカリフォルニアは2位を引き離しダントツの1位だそう。たしかに私の周りでも、チャイニーズマネーの威力は確かに感じられます。今日はその話。
今日は地震保険のお話。我が家はカリフォルニアに住んでいますので、地震は「すぐそこにある危険」です。でも実際、アメリカのどの州でも地震はありえるんですね。オクラホマやバージニア、コロラドでも地震がありました。昨夏に家を買ったので、そろそろほおって置いた地震保険の問題、今日は真剣に考えてみたいと思います。
株投資か不動産投資かという問題について二回にわたって考えています。この記事では、どちらかが勝っているという短絡的な議論はせず、いくつかの項目について株投資と不動産投資の比較をしています。一回目は、キャピタルゲイン、レバレッジ、メンテナンスという項目について考えました。今回は、税制上の優遇、リスク回避のしやすさ、現金化のしやすさ、掘り出し物さがしという点について考えます。
あなたは株投資派ですか、それとも不動産投資派ですか？ 株投資派の方は、｢不動産は維持の手間や手数料などを考えあわせれば、決して効率のよい投資ではない。やはりポートフォリオを組みやすく換金しやすい株が一番｣とおっしゃるかもしれません。一方、不動産投資派の方は、「上がり下がりの激しい実態のないペーパーなど、リスキーで当てにできない。土地と建物のほうがずっと安心」とおっしゃるかもしれません。今日はこの、株か不動産か・・・という問題について考えて見ましょう。
家のリモデルや修理をするとき、パーミットをとるかとらないかで悩んだことはありませんか？家を建て直すとか、部屋を追加するなどという大掛かりな工事ならパーミットが必要なのは明らかですが、ちょっとしたリモデルだったらどうなんでしょう？パーミットなんて、市やカウンティに無駄なお金払うようなものだとか、パーミットをとらなければタックスの記録にリモデルの履歴が残らないからプロパティ・タックスが浮かせるとか、そんな話を聞くと家の中の小さなリモデルなら無しで済まそうと思ったりします。今日はそのパーミットの話。
8月末に新しい家に引越し、それから屋根の葺き替え、Solatube(スカイライトの簡易版)を入れ（本当に明るくなります！）、庭の木を選定し（ジャングルのようだった！）、ランドリールームをつくり、キッチンに手を入れ、やっと11月末にすべてのリモデルが終わりました。一番最後まで引きずったのがキッチンのリモデル。家の中心であるキッチンのリモデルは、家族の生活に直接関係するため、なかなかストレスフルではありました。今日はその考察。。
今回は、ローン申請をしてGFEを集めた時点から話を始めます（GFEを知る(1)はこちら）。GFEを手にしても、その読み方がわからなくては始まりませんものね。では、ひとつひとつ、GFEでカバーされている項目について見ていきましょう。
家を購入したりリファイナンスしたことがある人ならご覧になったことがあるでしょう、Good Faith Estimate (GFE)。GFEはモーゲージローンの利子、ポイント、手数料などの条件をリストアップした文書です。数年前まではローン条件が列記してあるものの、消費者にはなかなか理解しづらいものであり、ローンごとに手数料の表記の仕方もまちまちで、残念ながらGFEが、消費者のニーズにあったローン選択を助けるものとは言いがたい状態でした。
“You need to shop around for mortgage loans.” とよく言います。ショップ・アランドとはあちこちに問い合わせて、一番条件のよいところを見つけるということです。モーゲージローンも車を買うの一緒で、スペックを決めたらあちこちのディーラーから見積もりを集め、条件のよいものを選ぶ必要があるということです。家を買う/引越しするとなると、しなければならないことがローンを確保すること以外にもわんさかありますし、家の購入は車の購入ほど頻繁にあることではありませんし、その上車などのローンに比べるとモーゲージローン申請のために必要となる書類もたくさんあって、なかなか「どのモーゲージが自分たちにぴったりか」とか「どこのローン会社の商品が条件がよいか」という吟味はおろそかになりがちです
私たちが一軒目の家を購入したときは、日本から来たばかりで家の購入プロセスなどよく知りもせず、しかも当時は簡単にインターネットで検索してローン会社を探すなどということも簡単ではなかったので、不動産屋さんのいうなりに薦められた銀行からローンを借りる運びになりました。当時は、今のような形式のGFE(Good Faith Estimate – モーゲージローンの条件や関連コストをすべて列記した見積書)はなく、モーゲージローンを「ショップアラウンド（いくつかあたって条件のよい所を探す）」というようなことも知らなかったので、そのままローンを組みました。
バージニア州からカリフォルニア州に引っ越してきて早4年。なかなか思うような家に出会えず、ズルズルと賃貸のまま引きずっていました。まずは以前住んでいたところと現在住んでいるところの不動産市場の違いに慣れるのに時間がかかりました。家は古いし狭いし庭はないし、｢この家に住みたい｣という物件がなかなかありませんでした。いえ、実際はそういう家もあるのでしょうが、そういう家は私たちの手の届かない値段です。以前の家はすでにローン完済していましたが、今度家を買えば大きなローンを抱えることになります。それでも「気に入る家」なら喜んで買おうとも思いますが、なかなかそういう家にめぐり合えず。。
Corianのカウンタートップにするか、それともハイエンドのグラナイトにする？Kenmoreのディッシュ・ウォッシャーにするか、それともBoschのにする？リモデルをするとなると、あれやこれやと取捨選択をすることになります。同じプロジェクトでも、お金をかけないで済ませる方法を探ることもできるし、お金をかければどこまでもかけられるという事実もあります。まずは自分たちにとってベストなリモデルのレベルを決め、長期的に後悔のない予算作りが大切ですね。
カリフォルニアに引っ越してきてはや4年。最初はレントで、そのうち値段がもう少し下がったら家を買いましょうと思いつつ、結局値段はそれほど下がらないままリバウンド。今度は一転してマルチプル・オファーと競合する日々。この4年間、オンラインでさまざまな不動産情報を見てきましたが、私のお気に入りはなんといってもRedfin。情報がもっとも多く、比較分析にはもってこいのサイトです。不動産エージェントを通してでしか得られなかったような情報を、消費者が自由に見ることができるようになったわけで、まさにExpediaが旅行業界を変えたように、Redfinは不動産業界を変えるか・・と期待をこめて利用していました。情報を閲覧するだけでなく、このところ、実際にRedfinを通して4件ほどオファーを出してみましたが、そこでふと思ったことがあります。やっぱり不動産は、不動産エージェントが牛耳っている・・ということです。
なんだか、早くもバブルの兆しが見えるここ南カリフォルニアのハウジング・マーケットですが、なにせ古い家が多いもので、”Move-in-ready”の家はなかなか少ないので困ります。家自体が高いのに、その上修理やリモデルのお金がかかるなんて～と、未だに貸家暮らしの我が家です。自分の家がないのに、リモデルのことを心配するのもなんですが、オープンハウスに行っては、ここをこれだけキレイに直したら、いくらくらいかかるかしら？などと計算しながら見ているもので。。。今日は立場を反対にして、家のオーナーだったら、どんなリモデルをすると、家の値段向上にどのくらい貢献し、ひいてはコスト回収ができるかという視点からみてみます。
「将来はどうするの？」、「ずっとこっちにいるの？」なんて会話をよく耳にする歳になりました。アメリカにずっといるつもりなのか、それとも将来は日本に帰るのかという問題です。若いうちは自由の国アメリカで夢を追い、子どもができると今後は言語の問題で簡単には日本に帰れない、でも老後はいったいどうするのか・・・歳をとると、あとから習得した第二言語はだんだん失っていくなんてことも聞きますし、老後はやっぱりこたつにみかんの生活がしたい・・・（ちょっと、ばばくさい？）それに、現実的なことをいうと老後のアメリカの医療費がいったいどんなだか不安もあるし、そもそも老後資金に＄１ミリオンあっても足りないなんて話も聞くと、いったいどうすればいいの？と頭を抱えたくもなりますね。
私はうちの大家さんが大好きです。前々から、いい人だなぁ～と思っていましたけれど、昨日またそれを確信しました。うちの大家さんは中国人の、そうですねえ、もうかなりいい年のおばさんです。結婚されていてご夫婦なのですが、私たちの借りている家の名義は奥さんのほうだけになっていて、レントや家まわりのマネジメントはすべて奥さんがやっています。
リバースモーゲージという言葉をお聞きになったことがありますか？リバースモーゲージとは、自宅のエクイティ（市場価格からモーゲージローンの負債を引いた額）を元に、月々お金を借りるしくみです。つまり、自宅を担保にお金を借りるローンです。これは62歳以上の方を対象にしたプログラムですが、通常借りたお金は死亡したときまで返す必要がないので、存命中は支払いを気にしないで借り続けられるというものです。
国も個人もあんまりいい話はないようなアメリカですが、なぜか不動産市場だけは元気ですね～。それがカラ元気なのか、カフェイン取りすぎのハイなのか、私には分かりませんけども、でもこのあたり（ロサンゼルス・サウスベイ地区）も例のもれずとにかくえらくバブリーです。ちょっと前に気合を入れてオファーを出したのに、まったく相手にされたかったことを書きましたが、あれからも雰囲気は完全売り手市場。一時期収束状態だったフリップ（安く買って、手を入れて、高く売る短期的な投資）も全開です。たとえば、こんな。。。
ここ数年、家を買おうと（そんなにシンケンではないけど）やんわりとハウス・ハンティングしてきた我が家。3年前に東海岸からカリフォルニアに引越し、あまりに不動産マーケットが違う（古い・狭い・高い）のにショックを受け、なかなか買う気にすらならなかったのですが、レントも高いわけで・・・いろいろ試算してみると、やはり我が家の場合はとりあえず購入したほうがよさそう・・・という結論に達してきたのがここ1年くらい。
前回は、災害にあったり、いつもファイナンシャル関連の処理をしている人に万が一のことがあった場合でも、滞りなく生活が続けていけるように、どのような情報を整理しておくべきかということをまとめてみました。今回は、整理した情報の保管についてです。
非常用品はもちろんですが、今日のトピックは非常時に備えての情報管理、とくにファイナンシャル情報の管理について書いてみたいと思います。たとえば、火事で家が燃えてしまったとしましょう。幸い、ちゃんと火災保険に入っていますから、補償金が出るはずです。一日も早く、普段の生活に戻りたいところですが、すぐに保険会社にクレーム処理ができますか？当面ホテルに泊まらねばなりませんが、クレジット・カードの再発行がすぐにできるでしょうか？銀行口座にアクセスして送金ができるでしょうか？
ハウジング・マーケット関連のちょっと明るいニュースを目にすることが多くなりました。ここ何年も底値をず～っと待っていた人が、超スーパー低金利という武器を片手に、市場に出てくる売り家を買う気マンマンで見つめている・・・そんな感じになりました。かといって売り家はそんなに数がなく、結局、人気マーケットではマルチプル・オファーが入り、当初のオファー価格より高い値がついて売れるなんてことも珍しくなくなりました。アメリカ不動産市場は、このまま回復が続き、また一時のような元気を取り戻すのでしょうか？？
「もうリタイヤも視野に入る年齢だし、金利も安いから、思い切って15年ローンを組みたい」、「借金はできるだけ早く返したいから、がんばって15年ローンで払いきりたい」など、15年ローンを選ぶ人も多いでしょう。歴史的な低金利の今、15年ローンだとさらに金利がお得になります。15年と30年との差は0.5%ほどでしょうか。ローン期間に支払う金利の額を比べてみると、随分と差があります。なんとか払えるならば15年で払いきってしまおうと考えるのも
2回連続でお届けした、家、買い時？－アメリカ不動産市場を読む（１）と家、買い時？－アメリカ不動産市場を読む（２）で、「買い時！買うべき！」的見方と「う～ん、どうかな？」的見方をご紹介しました。いったいどちらか、これは誰にも確かにはわからないことですね。どちらの見方に近いかは、その人の立場にもよります。National Association of Realtors（NAR 米国不動産協会）は、いつも前者に近い前向きなスタンスですし、不動産ビジネスとは関係ない
「家、買い時？－アメリカ不動産市場を読む」と題して、2回連続でお送りします。(1)は「買い時！買うべき！」バージョンでお送りしました。一方、今回の(2)は「う~ん、どうかな？？」バージョンです。私には、「今が買いどき」とも「今は待ち」とも決めかねますので、どっちもバージョンをご用意しました。モノには二面性がありますから、どっちも読んであなたが決めてください・・・。それでは、「う~ん、どうかな？？」バージョンのはじまりです。。。
「家を買うのにはいい時ですよ」とよく聞きます。確かに不動産価格も随分と下がってきたし、フォークロージャーもこれから減少していくというし、場所によっては値段が上昇しているところもあると聞けば、「そろそろ底を打ったのか。金利が安いうちにいい物件を見つけよう」と思いますね。今回は、「家、買い時？－アメリカ不動産市場を読む」と題して、2回連続でお送りします。この2回、(1)は「買い時！買うべき！」バージョン、(2)は「う~ん、どうかな？？」
CBSのFull coverage: 60 Minutes on the financial crisisというオンライン番組 を見ました。2008年から2012年までに放送されたファイナンシャル・クライシスに関連した6話をシリーズにしてまとめたものです。サブプライム・ローン、Credit Default Swap、ウォール・ストリートのリスクに対する盲目、クライシスの責任追及というような内容で、力のはいったレポーティングです。6話いっきに見たあと、いろいろと考えさせられました
最近よく見かけるのが「inequality」という言葉。直訳すれば、「不均衡」とか「不平等」とかになるのだけど、日本的にいえば「格差」というところでしょうか。スーパーリッチはどんどんリッチになり、ミドルクラスの生活は苦しくなるばかり。。。今日取り上げる「格差」は住宅にかかるプロパティー・タックス（固定資産税）の「格差」です。大きくて豪華な家に住んでいるほうが、小さくてフツウの家に住んでいるよりタックスが高いはずだって？いえいえ、そうは問屋が卸さないのがここアメリカ合衆国のカリフォルニア州。。。
ピーク時から30%下がったアメリカの不動産価格。反対に、レント人口の増加にともない、レント価格は上昇中です。バブルの最中は、「家を借りるなんて、レントをゴミ箱に捨てるようなもの」と万人が家の購入を選びました。時代変わって、「ホーム・オーナーシップはかえって高くつく」という声が聞かれる昨今。購入かレントか、さてさて、あなたはどちら派？いったい、どうやって決めればいいの？という方のために、ちょっと役に立ってくれそうなカリキュレータをご紹介します。
東海岸から、ここカリフォルニアに引っ越して2年半。引っ越してきた2009年は、このあたりの不動産価格はまだまだバカ高く、とりあえずレントしてきた我が家。当分ここに住むことになるからそのうち家を購入しようと思いつつ、なかなか買いたい家で買える家がない。結局ず～っつとレントのまま来ましたが、レントもばかにならないし、そろそろ購入するころかとも思いつつ。。。でも下がったとはいえまだまだ高いこのあたりの家。ふらふらネットワーチしていたら、こんなのを見つけたのでご紹介します。
2009年に東海岸から西海岸に引越しをした我が家。主人に転職の話があったのはその２年ほど前。ロサンゼルスと聞いただけで、家族全員渋い顔。子どもたちの反対理由はそれぞれですが、わたしは生活環境が180度変わることが怖かったんだと思います。もともと都会は苦手なほうだし、なにせ家があまりにも高いじゃないの！あんなとこ住むとこじゃない！というのがわたしの反応。結局、来ちゃいましたが。。。今回は、家の値段に焦点をおき、数的データを...