とうとう家が買えそうです・・・

バージニア州からカリフォルニア州に引っ越してきて早4年。なかなか思うような家に出会えず、ズルズルと賃貸のまま引きずっていました。まずは以前住んでいたところと現在住んでいるところの不動産市場の違いに慣れるのに時間がかかりました。家は古いし狭いし庭はないし、｢この家に住みたい｣という物件がなかなかありませんでした。いえ、実際はそういう家もあるのでしょうが、そういう家は私たちの手の届かない値段です。以前の家はすでにローン完済していましたが、今度家を買えば大きなローンを抱えることになります。それでも「気に入る家」なら喜んで買おうとも思いますが、なかなかそういう家にめぐり合えず。。。

ところが賃貸料もバカになりません。おおらかな大家さんなのでここ4年間、賃貸料は据え置きでしたが、それでもこのままこの賃貸料を払っていくのもどんなものか。賃貸し続けるか、購入するかの試算をしてみると、不動産市場が大きく伸びないまでもそこそこの状態でこの先進むなら、やはり購入したほうがよい（これは、それぞれの状況によりますので、すべての人にあてはまるとは限りません。あくまで我が家のケースです）という結果。現在住んでいる家と同等条件の家があれば買ってしまおうと思っていましたが、ところがいかんせん売り家のインベントリーがない状態が続いています。やっと「この家なら、まあいいか」と思うものがいくつかあり、オファーも何件か入れましたがどれもマルチプル・オファーに負けて敗退。夏休みは日本に帰国したりするし夏は不動産もあまり動きませんから、また秋から本格的に再開しようかな・・と思っていました。

ぶらっとオープンハウス･･･

そんな夏休みのある土曜日。次の金曜日には家族で日本帰国予定になっていましたので、オファーなど入れるつもりはつゆもなく、でも、近所にオープンハウスが出たから冷やかし半分でブラブラしてみようと訪れた家。三軒行くつもりの一軒目。いつものとおりRedfinで見つけたのだけど、別に期待もしていませんでした。主人と娘と三人でぶら～と入ってみましたが、中に入って５秒で三人一致で気に入りました。「家は縁」とは言いますが、そういうことなのでしょうね。「オファーしよう」と主人。「でも、日本に帰るまであと６日」と私。結局、30、40分かけてあちこちじっくり見て周り、「この家にする！」と意気投合して帰ってきました。

それまでRedfinを通して何件かオファーを出していましたが、Redfinの限界も感じていました。Redfinのエージェントはみんな気持ちのよい人でしたし、知識も豊富でレスポンスも早く満足していましたが、ただ、マルチプルオファーになったとき細かいフォローに限界があるかなとは感じていました。不動産市場が上がり気味になり、ひとりのエージェントが一ヶ月に10件も15件もクロージングする物件を抱えているというのも聞いていました。帰国まで6日という今回の家はRedfinではきついだろうと容易に想像がついたので、以前お世話になったことのあるYさんにお願いしようという話になりました。

Yさんには大変お世話になったのですが、途中からちょっと歯車が狂い始め「一度距離を置かせてください」と関係を断っていました。かれこれ3年前の話です。当時は噛み合わないところがある・・という感覚があったのを覚えていますが、3年たってみると、その多くは私の期待とYさんのやり方との間にズレがあったこと、そしてそのズレは私のバージニアでの感覚とYさんのカリフォルニアの慣例との違いなのかな・・ということも分かってきました。不動産というのは場所が変われば法律も慣習も大きく変わるし、もちろん市場そのものが違ってくるので、その辺のところがズレを感じた原因だったようです。

しかしながら、「心をこめて一生懸命やっている人」というのは心に残るもので、その後もYさんの活躍している様子をあちこちで見るにつけ、「あ～、がんばっているな～Yさん」と思っていました。そして、私自身カリフォルニアの不動産状況にずいぶんと慣れるにつれ、私の誤解も大きかったのでそのことをきちんと話し、いつかYさんに謝ろうという気持ちが芽生えはじめました。その後も他の不動産エージェントに家を見せてもらったこともあったのですがどうもしっくりいかず、気軽なRedfin一辺倒になりました。いつか（おそらくRedfinで）家をめでたく購入できたら、一度きちんとYさんにあいさつに行こうなどと思うようになっていました。

ちょっと無謀なオファー

ところが、今回の家が登場。これは「今、Yさんに謝って、お手伝いしてもらいなさい」ということだ・・と思わされました。主人に相談したところ、「大丈夫かな、急だし。一度お断りしているのに・・・」と。とりあえず、電話してみる・・・と私。すぐに電話し、以前の誤解と非礼をお詫びして、今回のことでもし手伝っていただけたら・・ということをお伝えしたら、Yさんは「こんなにうれしいことはありません。ぜひお手伝いさせてください。」と喜んでくださいました。すぐにオファー書類を持って来てくれました。

翌日曜日にオファーを手渡し。セラーは火曜日にオファーをレビューしてどれをアクセプトするか決めるということでした。金曜日には我が家は帰国予定でしたが、それに先立って水曜日にYさんも日本に一時帰国予定ということでしたので不安もありましたが、自分がいない間のバックアップ体制はきちんと整えてありますという言葉を信じつきすすみました。セラー側にも、「金曜日に出発予定で、それ以前にインスペクションだけは自分たち立会いのもと済ませたいこと。カウンターオファーはいらないとは言わないが、長ったらしいネゴはしている暇がないこと」と伝えてもらいました。その分、4万ドル以上値段は上乗せしました。水曜日の午前中までには話が決まる！と信じ、Go Aheadで水曜日の午後にインスペクションをスケジュールしてもらいました。急なことでインスペクター探しも少しばかり難航しましたが、細かいタイプからあんまり細かく見ないタイプがあるとすれば、中の上（細かすぎる必要はないが、ある程度細かく見てくれる人）を探してもらいました。その家の地域は実は地盤に問題があるケースが多い場所でしたので、そのあたりをしっかり見てくれる人を希望しました。

火曜日の夜の時点で私たちのオファーが第一選択。あとは細かい内容を詰めたいとのこと。結局、「冷たい細かい内容」とは、「クロージングの日をできるだけ早くして欲しい」、「もしかしたら3週間を限度にリースバックして欲しい」、そして「Appraisal Contingencyはなしにして欲しい」というものでした。クロージングは早く、でももしかしたらリースバックとはどういうこと？と思いましたが、セラーは離婚されるご夫婦でお金は早く欲しいが行き先が決まらない（このあたりは賃貸物件もマルチプルオファーがくるそうです）という特殊な状況があるとのことでした。私たちも現在賃貸で賃貸契約をやめる一ヶ月前に大家さんにNoticeする必要があるので、そこで問題がないことを条件に同意。Appraisalはたとえオファー価格より低く出ても、自分たちはオファー価格の価値があると思っていましたし、ローンは頭金が十分なので問題はありませんから、（もちろんインスペクションに問題がないならですが）Appraisal Contingencyはなしで同意しました。セラーのエージェントと私たちのエージェントであからじめ内容を詰めセラーとバイヤー（私たち）の同意を確認した上で、セラーからのカウンターオファーを作成してもらい、水曜日のお昼にスムーズに契約成立。数時間後、インスペクションの運びとなりました。

インスペクションもOK

水曜日の午後はYさんが帰国でしたので、Yさんのバックアップに入ってくれたHさん（この方は、偶然にも私たちの現在の賃貸物件のリスティングエージェントで、大家さんの信頼を得てテナントのマネージをしている人で、「一ヶ月Noticeの件も安心して大丈夫です」といってくれたのもなんともラッキーなことでした）とセラーのエージェント立会いのもと、インスペクションが行われました。私は少々邪魔にされてもインスペクターに付いて回って質問したい性質で、この日も一緒に家周りをめぐり、新しく住むことになるであろう家についていろいろ学びました。一番心配だった地盤は大きな問題が認められなく、家も安定した状態だと見受けられることがわかりました。急な手配でどんなインスペクターが来るかと心配していましたが、知識も経験も豊富で対応もスムーズな人でありがたいことでした。

インスペクションが山場と見ていましたが大きな問題はなかったので、関門突破、あとは手続きを進めるのみとなりました。インスペクションに立ち会ったセラーのエージェントと話をする機会がありましたが、全部で来たオファーは５つ。そのうちひとつは頭金85％だったそうですがエージェントがRedfinだったとのこと。このセラー・エージェントは「以前にRedfinエージェントと何人かやったことがあるのだが、非常に大変な思いをした」とも語っていました。何度かRedfinでオファーした私たちも苦笑い。実際、今回は、セラー・エージェントと私たちのエージェントYさんとで細かい調整をしてもらったのでスムーズに事が運び、Yさんも「相手のエージェントは話がわかる人」と言っていましたので、このようなrapport（ラポールというのでしょうか、日本語では・・・）が家の売買にはとても大切なのだなと再認識したものです。

インスペクションのあと、持ち家保険の見積もりをふたつ集めました。ひとつは、AAA。今もっている保険（自動車とアンブレラ）も一緒に移したらいくらか見積もってもらいました。この家は屋根がWood Shingleといって木製でしたが、なんとAAAではWood Shingleはinsureしない・・と言われてしまいました。関連会社から見積もりをとってもらいましたが、かなり高めでした。現在、自動車とアンブレラとレンターズ保険を持っているState Farmからも見積もりをとったら、Wood Shingleはまったく問題なくinsureしますとのこと。保険料もリーゾナブルでした。とりあえず、State Farmにすることに決めました。時間があればもう少し見積もりも集めたいところでしたが、これはいつか時間があるときにすることにしました。保険とは会社によってポリシーが違うので見積もり集めがキーとよく言われますが、それを実感する出来事でした。

ローンは・・・

さて、売買契約成立、インスペクションはOKと運びましたので、お次はローンです。ローン会社は、以前からコミュニケーションをとっていたところが２つありました。ひとつはダイレクトレンダー。ひとつはブローカー。金利やクロージングコストなど以前に見積もりをとったことがあり、その後も何度かやりとりをしていました。まず、金利やクロージングコストの見積もりは、ある程度しか参考にはならないことを記しておきます。詳しくはいつか記事を書きたいと思っていますが、買いたい家が決まる前の段階でいくら見積もりをとっても、金利は随時変わっていくものですし、クロージングコストもカジュアルな（家を特定しない）見積もりの時点では単なる「参考」にしかなりません。ただし、その後、Pre-approvalレターを作ってもらったり、いろいろな質問をしたりするなどしてコミュニケーションをとっておくことは大切のような気がします。すぐに対応してくれるか、質問に対し的確な答えがくるかなどをチェックすることができるからです。会社自体の評価も大切ですが、実際にやりとりするローン担当者の能力も見極めることも大切だと思います。

家が決まったらいくつかローン申請してみてGood Faith Estimate (GFE)を集めて条件のよいところを選ぶというのがベストですが、今回の私たちはそれをしている余裕がありませんでした。水曜日に売買契約成立、金曜日、日本に出発する前にできる限りの書類を提出し、できる限りの処理をしておきたかったので、結局以前から関係のあったダイレクトレンダー一社に絞り、その旨を伝えました。日本に3週間滞在するので、その間のコミュニケーションを最低限にしたいことと、万が一コミュニケーションが必要な場合には、問題なくコミュニケーションがとれるようフォローしてもらいたいことも伝えました。担当者とは以前一度会ったことがありましたが、再度電話で話し、「きっとこの人ならちゃんとやってくれるだろう」という思いが得られましたので、そこに決めました。銀行明細、給与明細、Ｗ２やタックスリターンなど、全部提出し終えたのが出発の日の朝。このごろは何でも電子ファイルが存在しますから、すべてファイルで提出しました。pdf writerで暗号化して送りました。

日本へ

それから同じく出発の朝、エスクロ会社に出向いて、主人から私へのPower of Attorneyを作りました。私と子どもたちは日本滞在が3週間なのですが、主人は1週間多い4週間。クロージングにおそらくふたりとも間に合うと思われますが、もしも万が一間に合わない（去年のデルタ航空事件もありますからね・・）ことも考えて、主人のサインを私が代理できるように委任するものです。帰宅して2時間で荷物のパッキングをして空港へ。スーパーに忙しい6日間でした。

日本に帰ってからは、群馬の実家、愛知の実家を行ったりきたりする上、両親と一緒に家族旅行が入り、あっちへ行ったりこっちへ行ったりでしたが、毎日メールはチェック。当面の課題はインスペクションで見つかった問題のリペア・リクエストでした。一番大きな問題は屋根で、雨漏れはなかったのですが、いくつか将来的に問題になりそうなところがありました。アメリカにいるＨさん（Ｙさんのパートナー）にお願いして屋根屋さんに修理見積もりをとってもらいました。屋根は葺き替えを念頭に、現在の問題の修理分くらいをセラー側に負担してもらうということで話が落ち着きました。このときも、エージェント間でスムーズに交渉が進みました。私たちもＹさんも日本にいたので、日本で同じ時間帯で電話ができたのもプラスでした。

ローン会社からは、ローン申請時に提出した銀行明細の次の月のもの（最新のもの）が出たら送ってくださいというリクエストが来ました。オンライン明細を入手して送るだけなので、日本からでも問題なくできました。銀行明細は、実際の明細の部分だけでなく、その他の情報ページなども「すべて」提出することが要求されるので、コピーやファックスだとページが膨れ上がります。オンライン明細を利用することが便利だと思います。

マヌケなポカミス

Contingencyを削除したAppraisalも、両エージェントからは、「多少低く出ても気にしないでください」と言われていましたが、結局ズバリ私たちのオファー価格が出て、すべてスムーズに行っていてよかったわ～と思っていたところ、Ｙさんからメールが来ました。「オファーのとき提出した３％のデポジットのチェックがバウンスしてしまいました」。なんという初歩的ミス。。セービングにお金が入っていて、チェッキングにはあまりお金が入っていなかったのですが、セービングからチェッキングに勝手にトランスファーされると決め付けていたのがどうやらそうではなかったのです。いつもは使わない銀行のチェックだったので、セービングとチェッキングの連結がされていないことの認識がなかったのでした。アメリカにいるならもう一枚チェックを書けばいいだけですが、それもできないので、ワイヤー送金をしました。マヌケでお恥ずかしい失敗ですが、なんとかなってホッとしました。

お次の問題は、ローン会社が主人のPower of Attorney（POA）のことを知らなかったことです。私たちはエスクロ会社でPOAを作成したら、それがすべての契約に有効と思い込んでいましたが、ローン会社側ではローン会社自身の法務部門がそのPOAを認証する必要があるということが後でわかりました。法務部門にPOAを認証してもらうために、申請用紙にサインをする必要がありました。それまではすべてデジタルサインでOKだったのですが、法務部門相手だけは直筆サインが必要だといいます。そこで役立ったのが、iPadのNotabilityというAppです。pdfを開いてスタイラスで画面にサインし、それを保存して、メール添付で送り返しました。ばばくさいけど、便利な世の中になったものだ～と思います。

漕ぎつきました・・・

8月上旬アメリカに戻ってからは、ダウンペイメント/クロージングコストのお金を整理しました。我が家の場合、3箇所ばらけてお金が貯めてあったので、どうまとめてワイヤーするのかを計画しなければいけませんでした。ワイヤーするのに手数料がいる口座もあれば、そうでない口座もあるので、できれば手数料のない口座にひとまとめにしてワイヤーするのがいいですね。ただ、銀行間を送金する場合も日数がかかり、振込先の銀行に資金が届いてもそれがすぐに使えない場合もある（一定時間、ホールドされる）こともあるので、最終的なダウンペイメント/クロージングコストをエスクロ会社（あるいはクロージングをするその他の会社）にワイヤーする必要がある日までに資金が届くことも確認せねばなりません。私はこれで苦労しまして、結局、2箇所からばらばらにワイヤすることになりました。

一昨日、夫が日本から戻り、昨日、ふたりでローン書類にサインしてきました。結局POAは必要ありませんでした。ダウンペイメント/クロージングコストをエスクロ会社にワイヤし、あとは8月23日のクロージングを待つだけになりました。さて、これからは引越したけなわです。学校もはじまるし、忙しい秋です。